เรียนถามอาจารย์ครับ

ผมมีลูกหนี้การค้ารายหนึ่งที่ได้แปลงหนี้การค้าเป็นสัญญาเงินกู้ไว้แล้ว โดยมีเงื่อนไขระบุว่า
- ในระหว่างสัญญานี้ ห้ามลูกหนี้ไปก่อหนี้ใหม่กับผู้ใด เว้นแต่หลักทรัพย์ที่ใช้ค้ำประกันมีมูลค่าเกินมูลค่าเงินกู้คงเหลือ (กลัวว่าเขาไปสร้างหนี้เพิ่มแล้วจะไม่มีปัญญาส่งเงินกู้ให้น่ะครับ แต่ในสัญญาข้อที่ให้ระบุหลักทรัพย์ค้ำประกันได้เว้นว่างไว้ เพราะขณะทำสัญญากันนั้นลูกหนี้ไม่มีหลักทรัพย์ค้ำประกันครับ)
- หากลูกหนี้ไปก่อหนี้ใดๆ เพิ่มเติม ลูกหนี้สัญญาว่าจะผ่อนชำระเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยเต็มจำนวนให้ผมก่อนเจ้าหนี้รายอื่นที่มาภายหลัง
- ผมในฐานะเจ้าหนี้มีสิทธิไปยึดหลักทรัพย์ที่ลูกหนี้ไปค้ำประกันเจ้าหนี้รายใหม่ได้ทันที (ระบุไว้ แต่ในขณะนั้นลูกหนี้ยังไม่มีทรัพย์ใดๆ ยกเว้นรถปิ๊กอัพที่ติดไฟแนนซ์)
- หากลูกหนี้ไปสร้างหนี้ใหม่ ลูกหนี้ต้องรับผิดชอบความผิดในการปกปิดเงื่อนไขสัญญานี้กับเจ้าหนี้รายใหม่เอง

ผ่านไป 5 ปี ลูกหนี้ผ่อนบ้างไม่ผ่อนบ้าง จำนวนเงินที่ส่งไม่ตรงตามที่กำหนดไว้ในสัญญา (ไม่พอหักดอกเบี้ยซ้ำ) แต่ผมไม่ได้ว่าอะไร คิดว่าลูกหนี้ยังมีปัญหาทางการค้าจึงยอมอนุโลมให้ (ในสัญญาระบุด้วยว่าการยินยอมในลักษณะนี้เป็นการอนุโลมเป็นคราวๆ ไป ไม่ถือว่าเป็นการเปลี่ยนเงื่อนไขสัญญา) และมารู้ทีหลังว่าลูกหนี้มีรายได้สูงขึ้นมาก มีเงินเหลือเก็บมากกว่าหนี้เงินกู้ของผมถึงสองเท่า และนำเงินนี้ไปซื้อที่ดินหลายสิบไร่ในต่างจังหวัด อีกทั้งยังไปขอกู้เงินจากธนาคารมาลงทุนโดยเอาที่ดินนี้ไปจดจำนองค้ำประกันให้ธนาคารด้วย

ขอเรียนถามอาจารย์ครับ
1. ผมสามารถฟ้องร้องให้เพิกถอนการจดจำนองที่ดินแปลงนี้ของลูกหนี้ แล้วนำกลับมาจดจำนองค้ำประกันสัญญาเงินกู้ของผมได้หรือไม่
2. หากผมฟ้องร้องแล้วบังคับขายที่ดินแปลงนี้ ผมจะได้รับสิทธิชำระหนี้เต็มจำนวนก่อนตามที่ระบุในสัญญาหรือไม่ หรือต้องแบ่งไปตามสัดส่วนมูลหนี้ หรือไม่มีสิทธิเลยเพราะเขาจดจำนองไว้แล้วที่กรมที่ดิน

ขอบคุณครับ

1.  ไปฟ้องเพิกถอนไม่ได้หรอก  สัญญาของคุณมีผลบังคับเฉพาะกับลูกหนี้ที่เป็นคู่สัญญา ไปบังคับคนอื่นไม่ได้   การทำสัญญาโดยไม่รู้กฎหมาย แล้วยังตั้งเงื่อนไขต่าง ๆ ก็ย่้อมเสี่ยงเป็นของธรรมดา

2. ไม่   เพราะธนาคารเขาเป็นเจ้าหนี้จำนอง เขาย่อมมีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อน