เรียน อจ.มีชัย ครับ

ผมมีตึกแถวอยู่บนถนนพระราม 4 โดยให้ 7-11 เช่าอยู่แลว 12 ปี มีสัญญาเช่าครั้งล่าสุด 3 ปีหมดสัญญาในที่ 1 สค. 2548 ที่ผ่านมา เมื่อประมาณ  2 อาทิตย์ ทาง 7-11 ได้เจรจาต่อรองเรื่องค่าเช่าแต่ในที่สุดก็แจ้งทางโทรศัพท์ในวันที่ 31 กค.ว่าไม่ต่อสัญญาแตก็ไม่ได้ทำการแจ้งเป็นรายลักษณ์อักษรว่าจะไม่ต่อสัญญา แต่ ณ ขณะนี้ ทาง 7-11 ก็ยังไม่ปิดร้าน ยังคงขายต่อไปเรื่อยๆ และแจ้งว่าจะเริ่มย้ายออกในวันพรุ่งนี้ (8 สค.) ผมมีคำถามต่อไปนี้

1. 7-11 ไม่แจ้งล่วงหน้าว่าจะไม่ต่อสัญญาล่วงหน้า ในทางกฎหมายทำผิดหรือไม่ครับ แต่ในสัญญาก็ไม่ได้พูดถึงเรื่องนี้แต่อย่างไร

2. การที่ 7-11 ไม่ย้ายออกทันทีที่หมดอายุสัญญา (อันนี้มีระบุในสัญญาว่าเขาจะต้องไม่ใช้พื้นที่นั้นหลังวันที่หมดสัญญา) ไม่ทราบว่าเราจะสามารถยึดเงินประกัน หรือเรียกร้องค่าเช่าเพิ่มเติม หรือ ถือว่าเป็นการต้อสัญญาโดยอัตโนมัติหรือไม่

ผมขอรบกวนถามคำถาม 2 ข้อนี้เท่านั้นครับ

ขอแสดงความนับถือ

วิชัย แสงหิรัญวัฒนา

เรียน คุณวินัย

      1.  สัญญาที่มีอายุกำหนดไว้แน่นอน เมื่อเขาไม่ต่อสัญญา ๆ นั้นก็สิ้นสุดลง ณ วันที่กำหนด เขาจะบอกล่วงหน้าหรือไม่ก็ได้ เว้นแต่ในสัญญากำหนดไว้เป็นอย่างอื่น

     2. สัญญาที่มีอายุ เมื่อครบกำหนดแล้วยังใช้ประโยชน์อยู่ กฎหมายถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีอายุ ดังนั้นถ้าคุณประสงค์จะให้เขาออกไปตามสัญญา คุณก็อาจต้องเป็นฝ่ายแจ้งให้เขาขนย้ายออกไป หลังจากนั้นถ้าเขาไม่ขนย้ายไป และสัญญากำหนดให้คุณริบเงินประกันได้ คุณก็ริบได้  มีข้อเตือนใจว่า คุณทำสัญญากับบริษัทยักษ์ใหญ่ เขาย่อมมีฝ่ายกฎหมายดูแลอยู่ ดังนั้นถ้าจะต่อสู้่กันก็ควรปรึกษาทนายความเสียแต่เริ่มแรก