MeechaiThailand.com

ความคิดเสรีของมีชัย

เรียนรู้กฏหมายใกล้ตัว

เรื่องสั้น

จดหมายถึงนาย

	นายช่าง อบต กำหนดให้ใช้วิศวกรระดับเกินกว่าที่สภาวิศวกรกำหนด
	การยกเลิกกำนันผู้ใหญ่บ้าน
	ค่าส่วนกลาง
	ผู้ขออนุญาตปลูกสร้างเป็นเจ้าของอาคารแต่ผู้เดียวจริงหรือไม่
	ขอให้ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภครับคำขออนุญาตฎีกาอีกครั้งได้หรือไม่
อ่านทั้งหมด


	ถาม-ตอบ กับมีชัย จะเป็นกุญแจ ไขข้อข้องใจของทุกๆท่าน ในเรื่องกฎหมายและการเมือง โดยท่านอาจารย์มีชัย ฤชุพันธุ์ จะขจัดความสงสัยที่เกิดขึ้นของคุณให้หมดไป เมื่อคุณส่งคำถามเข้ามาที่นี่ ส่งคำถาม

ปิดหน้าต่างนี้

คำถามที่	หัวข้อคำถาม	โดย	วันที่
012247	ชาวต่างชาติต้องการจะซื้อห้องชุด	Amy	26 ตุลาคม 2547

คำถาม

ชาวต่างชาติต้องการจะซื้อห้องชุด
ยนถามท่านอาจารย์มีชัย ดิฉันมีเพื่อนชาวต่างชาติต้องการจะซื้อห้องชุดจากโครงการหนึ่งราคาประมา๊ณสิบล้านบาท บริเวณ ต.ป่าตอง อ.กระทู้ จ.ภูเก็ต บนเนื้อที่ประมาณ 3ไร่เศษ (ที่ดินดังกล่าวเอกสารสิทธิ์เป็น นส 3) อาคารชุดดังกล่าวยังมิได้ก่อสร้าง เจ้าของโครงการระบุใน Sale purchase agreement ว่าจะเริ่มดำเนินการก่อสร้างประมาณเดือนธันวาคม 2547 ขอเรียนถามท่านอาจารย์ดังนี้ 1. ควรจะต้องรอให้เจ้าของโครงการทำการขอโฉนด และจดทะเบียนอาคารชุดให้แล้วเสร็จก่อนจึงค่อยเซ็นสัญญาใช่หรือไม่ 2. นิติบุคคลใน Sale purchase agreement ชื่อไม่ตรงกับ นิติบุคคลใน นส 3 จะมีปัญหาหรือไม่ ประการใด 3. ใน Sale purchase agreement ควรต้องระบุให้ชัดเจนใช่หรือไม่ว่าบังคับตามกฎหมายไทย (พรบ.อาคารชุด และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง) 4. แนบท้าย Sale purchase agreement มี Agency Agreement ซึ่งบังคับตามกฎหมายฮ่องกง (เข้าใจว่าเป็นนิติบุุุคคลจดทะเบียนตามกฎหมายฮ่องกง) ระบุว่าต้องจ่ายค่าธรรมเนียม 20% จากราึ่คาห้องชุด อย่างนี้ไม่ควรเซ็น Agency Agreement ใช่หรือไม่ อย่างไร 5. สัญญาควรจะเป็น Sale purchase agreement หรือ Contract for Purchase of Residence of Real Estate หรือ Contract for Sale Purchase of Property นอกเหนือจากที่เรียนถามท่านอาจารย์ข้างต้นแล้ว ท่านอาจารย์มีข้อแนะนำหรือไม่ประการใด และควรต้องตรวจสอบอะไรอีกหรือไม่ ขอบพระคุณค่ะ

คำตอบ

เรียน Amy 1. การจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด จะทำได้ต่อเมื่อได้สร้างเสร็จแล้ว แต่การทำสัญญาจะซื้อกันตั้งแต่ยังไม่เริ่มโครงการ ก็น่าเสี่ยงว่าถ้าโครงการล้มไป หรือทำไม่เสร็จ จะเสียหายได้ 2. ก็อาจมีปัญหาได้ เพราะเท่ากับทำสัญญากับคนหนึ่ง เพื่อซื้อทรัพย์สินที่เป็นของอีกคนหนึ่ง 3. ก็ควรระบุไว้ แต่ถึงแม้ไม่ได้ระบุ ถ้าเป็นสัญญาทำกันในประเทศไทย ก็ต้องบังคับการตามกฎหมายไทยอยู่แล้ว 4. ไม่เข้าใจคำถาม 5. บางทีก็ไม่ได้อยู่ที่ชื่อ แต่อยู่ที่สาระสำคัญของสัญญา แต่ไม่ว่าจะเรียกว่าอย่างไร ผลก็คงมีเพียงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้น เพราะการซื้อขายจริงต้องมีการจดทะเบียน โดยที่เป็นวงเงินสูง ควรแนะนำให้เขาปรึกษากับสำนักงานกฎหมายเสียก่อนจะทำสัญญา มีชัย ฤชุพันธุ์ 25 ต.ค. 2547

มีชัย ฤชุพันธุ์
26 ตุลาคม 2547