ซื้อที่ดินโดยสุจริต
กราบเรียนท่านอาจารย์มีชัย ฤชุพันธ์
จากคำถามที่ 045580 ดิฉันไม่ได้ทบทวนรายละเอียดเดิมให้อาจารย์ทราบ ต้องขอประทานโทษด้วยค่ะ จึงขอตั้งคำถามใหม่ ดังนี้ ค่ะ
ดิฉันได้ซื้อที่ดิน แปลงหนึ่งจากการประกาศขายของ ธนาคาร ก. เมื่อปี 2552 โดยที่ดินมีประวัติดังนี้
1. นาย ข. เจ้าของเดิมนำไปจำนองกับ ธนาคาร ก. เมื่อ ปี 2536
2. นาย ข. ถูกศาลตัดสินให้แพ้คดี นาย ค. ชดใช้เงิน ประมาณ 1 ล้านบาท เมื่อ ปี 3538
3. นาย ค. ฟ้องขอให้นำที่ดินขายทอดตลาด ธนาคาร ก. ร้องขอรับชำระหนี้จำนอง
4. กรมบังคับคดี นำที่ดินออกขาย 3 ครั้ง ครั้งแรก ไม่มีผู้ซื้อ ครั้งที่ 2 ธนาคาร ก.ซื้อได้ ผู้แทน นาย ข.คัดค้านการขายทอดตลาด ว่าราคาต่ำไป
5. กรมบังคับคดี ยกเลิกการขายครั้งที่ 2 โดยกำชับว่าครั้งที่ 3 ให้นาย ข.หาผู้ซื้อให้ได้ในราคาที่ต้องการ
6. กรมฯ ขายทอดตลาดครั้งที่ 3 ปี 2548 ธ.ซื้อได้ในราคาเท่าครั้งที่ 2 โดยผู้ที่ นาย ข.หามาเพื่อสู้ราคามาไม่ทัน ได้มีการเคาะขายให้ธนาคารไปเรียบร้อยแล้ว
7. ปี 2548 ธนาคาร ก. นำไปโอนกรรมสิทธิตามคำสั่งศาลเรียบร้อย นาย ข.ไปร้องศาลขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาด เนื่องจากเจ้าพนักงานบังคับคดีประมาทเลินเล่อร้ายแรง ขายในราคาที่ต่ำไป
8. สำนักงานบังคับคดีมีหนังสือรายงานมาที่ศาลว่าดำเนินการถูกต้องทุกประการ ราคาที่ขายเหมาะสม
9. ในการไต่สวนของศาล ธนาคารไม่ได้เข้ามาคัดค้าน (เนื่องจากเกิดความผิดพลาดบางอย่าง) เจ้าพนักงานบังคับคดี ก็ไม่ได้มา ศาลจึงฟังแต่พยานของผู้ร้องฝ่ายเดียว (คือผู้ที่จะเข้ามาซื้อที่ดินในการขายทอดตลาดครั้งที่ 3 แต่มาไม่ทัน) ว่าเขาพร้อมที่จะให้ราคาที่สูงกว่า เนื่องจากที่ดินทำเลดี แต่ข้อเท็จจริงที่ดินมีลักษณะเป็นที่ดินตาบอด) ศาลมีคำพิพากษาให้ยกเลิกการขายทอดตลาด ให้ดำเนินการขายทอดตลาดใหม่ ในปี 2549
10 หลังจากศาลมีคำสั่ง ตามข้อ 9 ไม่มีการดำเนินการใดๆ จากผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่าย (นาย ข.ถูกศาลสั่งล้มลาย ปี 2549 ปี 2553 ถูกปลดจากการล้มละลาย)
11. ปี 2552 ธนาคาร ก. ประกาศขายที่ดินนี้ และดิฉันซื้อมาและโอนทางทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเรียบร้อยโดยสุจริตโดยไม่ได้รับทราบเรื่องใดๆ มาก่อน หลังจากนั้นได้ดำเนินการพัฒนาที่ดิน จดภาระจำยอมโดยจ่ายค่าตอบแทนเพื่อให้ออกถนนได้และปลูกสร้างอาคารไปบางส่วน หมดเงินไปมาก
12. เดือนมิถุนายน 2554 ทนายความของ นาย ข. ยื่นโนติสให้ดิฉัน โอนที่ดินกลับให้นาย ข. รื้อถอนสิ่งก่อสร้างต่างๆ และจ่ายค่าเสียโอกาสให้นาย ข. แต่จนถึงปัจจุบัน นาย ข.หรือทนายความของนายข.ก็ยังไม่ดำเนินการใดๆ ต่อ
13. ดิฉันได้มีหนังสือถึง ธนาคาร ก. แจ้งขอให้ธนาคารตรวจสอบข้อเท็จจริง และแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นเพราะดิฉันซื้อที่ดินจากธนาคารมาโดยสุจริต และธนาคารได้มีหนังสือตอบว่า "ได้ตรวจสอบแล้ว และศาลมีคำสั่งเพิกถอนการขายทอดตลาดจริง อย่างไรก็ตาม ธนาคารตระหนักถึงปัญหา และไม่ได้นิ่งนอนใจ จะเร่งดำเนินการให้พนักงานบังคับคดีนำที่ดินออกขายทอดตลาดใหม่โดยเร็ว" คำถามที่ต้องการเรียนถามท่าน คือ
1. คำตอบของธนาคารเพียงแค่นี้จะสามารถยืนยัน(มีผลทางกฎหมาย) ได้หรือไม่ว่าธนาคารจะรับผิดชอบซื้อที่ดินดังกล่าวคืนมาให้ดิฉัน โดยที่ดิฉันไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายใดๆ เพิ่มเติมอีก
2. หากข้อความยังไม่รัดกุมเพียงพอ ควรให้ธนาคารยืนยันอย่างไร หรือข้อความใดจึงจะทำให้ดิฉันปลอดภัย ไม่เสียเปรียบธนาคาร และจะได้ไม่ต้องฟ้องร้องธนาคารให้เสียเวลา เสียเงินอีก
3. โดยข้อเท็จจริง สภาพที่ดินเปลี่ยนแปลงไปจากเดิม เนื่องจากเมื่อซื้อมาแล้วดิฉันได้นำมาจดภาระจำยอมเพื่อให้ออกสู่ถนนสาธารณะได้ ถมดิน ปลูกสร้างอาคาร และทำถนน โดยค่าใช้จ่ายของดิฉันเอง และถนนที่ทำดิฉันได้จดภาระจำยอมให้ชาวบ้านเดินทางผ่านได้ไปแล้วหลายราย การขายทอดตลาดใหม่ตามคำสั่งศาล สำนักงานบังคับคดีควรจะประเมินราคาที่ดินตามราคาที่ประเมินไว้เดิม เมื่อขายทอดตลาดครั้งก่อน หรือควรจะประเมินตามสภาพปัจจุบัน และดิฉันควรจะร้องทุกข์ต่อสำนักงานบังคับคดีหรือไม่ อย่างไร
4. หากทอดตลาดใหม่ ธนาคารซื้อมาได้ในราคาที่สูงกว่าเดิมมาก ธนาคารมีสิทธิที่จะเรียกร้องให้ดิฉันจ่ายเพิ่มหรือไม่
5. หากดิฉันต้องฟ้องร้องธนาคาร ควรฟ้องแพ่งในคดีอะไร ละเมิด หรือคดีซื้อขาย และมีอายุความเท่าไร
6. หากฟ้องร้องธนาคารดิฉันควรเรียกค่าเสียหายอะไรได้บ้าง และจะเมินเป็นวงเงินได้อย่างไร และค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการฟ้องร้อง (ค่าทนายความ แลอื่นๆ) ดิฉันจะเรียกร้องให้ธนาคารจ่ายได้หรือไม่ | 
