เรียน ท่านอาจารย์มีชัย ที่เคารพ

คำถามเยอะครับ

กระผมได้ไปซื้อคอนโดไว้ที่หนึ่งครับ ในราคา 1,620,000 บาท ได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายในวันที่  17 ต.ค. 2549 ในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย ระบุในข้อที่ 3 การชำระเงิน ว่า

ในวันที่จองชำระ 10,000 บาท

ในวันทำสัญญาชำระ 50,000 บาท

ผ่อนดาว์นเดือนละ 5,000 บาทจำนวน 12 เดือน งวดที่ 13 ชำระ 180,000 บาท เริ่มต้น 17 พ.ย. 2549 จนครบสัญญา

ชำระส่วนที่เหลือ 1,320,000 บาท ในวันโอนประมาณเดือน พ.ย. 2550 เป็นต้นไป หรือว่าผู้จะขาย ได้ดำเนินการก่อสร้างห้องชุดที่ซื้อขายแล้วเสร็จ และผู้จะขายแจ้งล่วงหน้าให้ผู้จะซื้อทราบไม่น้อยกว่า 30 วัน โดยผู้จะซื้อยินยอมรับโอนกรรมสิทธิ์ ตามข้อตกลงนี้

ผมได้ทำตามข้อตกลงตั้งแต่ ชำระเงินในวันจอง 10,000 บาท ชำระเงินในวันทำสัญญา 50,000 บาท แล้วก็ผ่อนดาว์นครบ 12 เดือน ในงวดที่ 13 ที่จะต้องชำระ 180,000 บาท จะตรงกับเดือน พ.ย. 2550 แต่ในเดือนดังกล่าว ทางโครงการไม่สามารถที่จะโอนกรรมสิทธิ์ให้กระผมได้และยังก่อสร้างไม่เสร็จ แล้วทางโครงการได้บอกกับทางผู้จะซื้อทุกคนในทราบว่า ให้สามารถผ่อนดาว์นไปเรื่อย ๆ เดือนละ 5,000 บาท จนกว่าทางโครงการจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ ทางกระผมก็ได้ชำระเงินเดือน 5,000 บาท จากงวดที่ 13 ไปจนถึง 28 ครับ และทางโครงการก็พรรณาการขายว่าจะมีสาธารณูปโภคครบครัน เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ส่วนหย่อมบริเวณดาดฟ้า กล้องวงจรปิด ห้องรับแขก (lobby) ห้องน้ำชั้นล่าง ที่่จอดรถ ตู้จดหมาย  แบบนี้ทางโครงการผิดสัญญาหรือไม่ครับ ที่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามที่หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายระบุไว้

ส่วนประโยคที่ขีดเส้นใต้ไว้นั้น ปกติแล้วหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายโดยทั่วไปที่เกี่ยวกับการซื้อขายนั้น จะต้องระบุวันโอนกรรมสิทธิ์ที่แน่นอนใช่หรือไม่ครับ ผมได้ไปอ่านหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายของคอนโดที่อื่น หลายฉบับก็ระบุไว้ชัดเจนและกระผมได้อ่านประกาศของกระทรวงมหาดไทย เรื่อง กำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด ตามพรบ.อาคารชุด พ.ศ. 2522  โดยในข้อความระบุไว้ว่า ผู้จะขายรับรองว่าดำเนินโครงการอาคารชุดให้แล้วเสร็จ พร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่ผู้จะซื้อภายในวันที่ ... เดือน ... พ.ศ. ... โดยผู้จะขายจะแจ้งกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้ผู้จะซื้อทราบไม่น้อยกว่า 30 วัน ไม่ใช่ว่า พ.ย. 50 เป็นต้นไป แบบนี้หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเอาเปรียบผู้จะซื้อหรือไม่ครับ เพราะระยะเวลาที่โอนกรรมสิทธิ์ไม่แน่นอน แล้วก็ก่อสร้างไม่เสร็จตามที่โฆษณาไว้ คือไม่มีสาธาณูปโภค คือสระว่ายน้ำ ฟิตเนส ส่วนหย่อมบริเวณดาดฟ้า ฯลฯ

สำหรับคำว่าเป็นต้นไปนี้ กระผมมีคำถามจะถามท่านอาจารย์ว่า ตั้งแต่ พ.ย. 2550 เป็นต้นไป ในกฎหมายมีระบุไหมครับว่าให้ระยะเวลากี่เดือน กี่ปี แต่ทุกวันนี้ ทางโครงการสามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ในวันที่ 29 มิ.ย. 52 ครับ ซึงเลยเวลามาประมาณ 1 ปี 7 เดือน หรือประมาณ 19 เดือนครับ แบบนี้ทางโครงการผิดสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ครับ แล้วก็มีจดหมายมาให้กระผมไปรับโอนกรรมสิทธิ์ ทั้ง ๆ ที่ในตัวจดหมายนั้น ระบุว่าโครงการเสร็จเรียบร้อยแล้ว แต่ความเป็นจริง สิ่งสาธารณูปโภค ยังไม่เรียบร้อยเลย เช่นสระว่ายน้ำก็ไม่ดำเนินการ สร้าง ส่วนหย่อมบริเวณดาดฟ้าก็ไม่ทำ ฟิตเนส ตู้รับจดหมาย โทรศัพท์ภายใน ห้องรับแขก ห้องน้ำชั้นล่าง ฯลฯ

ส่วนเรื่องเอกสารแนบท้าย ในวันทำสัญญากระผมได้ขอกับทางโครงการแล้วแต่ทางโครงการไม่ได้ให้มาเลย อ้างว่าจะแนบให้ภายหลังแต่ก็ไม่ได้ ตามประกาศของกระทรวงมหาดไทย ในเรื่องเอกสารแนบท้ายสัญญา จะต้องมี

1. สำเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล (ในกรณีที่ผู้จะขายเป็นนิติบุคคล) และสำเนาหนังสือมอบอำนาจให้กระทำแทนผู้จะขายจำนวน ... แผ่น

2. สำเนาโฉนดที่ดิน

3. สำเนาใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร ดัดแปลงอาคาร หรือรื้อถอนอาคาร (แบบ อ.1) หรือสำเนาใบอนุญาตรับรองการก่อสร้างอาคาร ดัดแปลงอาคาร หรือเคลื่อนย้ายอาคาร (แบบ อ.6) ตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร

4. แผนผังอาคารชุด และหลักฐานการจดทะเบียนอาคารชุด

5. รายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคล ทรัพย์ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวก สื่อโฆษณาทั้งข้อความและโฆษณา

แต่ทางโครงการไม่มีเอกสารดังกล่าวให้กับผู้จะซื้อและกระผมเลย แบบนี้ถือว่าผิดตามสัญญาไหมครับ คือว่าไม่เป็นธรรมกับผู้บริโภค เอาเปรียบไหมครับ

แล้วห้องของกระผม มีปัญหาตอนฝนตกตลอด คือห้องของกระผมเป็นห้องริม แล้วพอเวลาฝนตก จะมีน้ำเข้าซึมมาทางด้านหน้าต่าง ทำให้พื้นห้องพักเกิดความเสียหาย (เป็นพื้นลามิเนต) ทำให้เกิดการบวม ทางโครงการก็ทราบดี กระผมได้แจ้งไป ก็มาดำเนินการแก้ไขให้ แต่ก็แก้ไม่ได้ถาวร เวลาฝนตกก็เกิดปัญหาเดิมอีก กระผมคิดว่าเป็นที่ตัวอาคารที่ก่อสร้างงม่ได้มาตรฐาน แล้วก็ใช้วัสดุไม่มีคุณภาพ เลยทำให้เกิดปัญหาดังกล่าว แบบนี้ กระผมสามารถฟ้องเรียกค่าเสียหายได้ไหมครับ 

กระผมสามารถที่จะฟ้องร้องยกเลิกสัญญาและขอเงินคืนได้ไหมครับ