ที่ตาบอด+ทางเข้าออก
เรียนอาจารย์คะ
ดิฉันกำลังตัดสินใจจะซื้อที่ นส3ก พื้นที่ 7 ไร่ แปลงนึงเจ้าของจะขาย 7 แสนบาทซึ่งที่ติดจำนองสหกรณ์อยู่ (สอบถามแล้วได้ความว่าเป็นหนี้อยู่ 5หมื่นบาทรวมดอกแล้วไม่น่าเกิน6หมื่นคะ)
ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวเป็นที่ตาบอด โดยใช้ทางเข้าออกซึ่งผ่านที่ดินอีกแปลง(เจ้าของเดียวกันแต่แปลงนี้ไม่ขาย) ดิฉันจึงเสนอเจ้าของที่ไปว่า จะซื้อทางเข้าออกที่ใช้อยุ่ปัจจุบันเป็นชื่อดิฉันด้วยเลย โดยให้ทางเจ้าของแบ่งแปลงให้เรียบร้อย แล้วจึงจะโอนซื้อขายพร้อมแปลง 7 ไร่ (ดิฉันกลัวว่าพอขายที่7ไร่ได้ เจ้าของจะถ่วงไม่ขายทางเข้าออกให้) ซึ่งการแยกแปลงใช้เวลาประมาณ40วันเป็นอย่างน้อย (ได้สอบถามกับสนง.ที่ดินแล้ว)
เจ้าของที่เดิมขอเงินมัดจำ 2แสนบาทโดยให้เหตุผลว่า จะเอาไปไถ่ที่ดังกล่าวออกมาจากสหกรณ์+ค่าดำเนินการแยกแปลงทางเข้าออก+ซื้อโน้ตบุคให้ลูกสาวราคาประมาณเกือบแสน (ซึ่งเป็นเหตุผลหลักที่เค้าจะขายที่คะ)
เรียนถามอาจารย์ว่า
1. มัดจำสูงเกินไปไหม ควรมัดจำกรณีนี้เท่าไรดีคะ และสัญญาจะซื้อจะขาย ควรระบุอย่างไรจึงจะไม่เสียเปรียบ หรือถูกเจ้าของที่โกง(เอาเงินมัดจำไปแต่ไม่ยอมขาย / ไม่โอนให้ / ถ่วงเวลาโอน)
2. หากจ่ายมัดจำ2แสนแล้ว ให้ทางเจ้าของที่ไถ่ นส3ก ออกมาทำเรื่องปลอดจำนอง แล้วเราขอมาเป็นประกัน เก็บไว้ก่อน (เอกสารยังคงเป็นชื่อเจ้าของเดิม) จะเหมาะสมหรือไม่ และจะมีผลใดๆทางกฎหมายหรือไม่ นอกจากความอุ่นใจของคนซื้อ
3.เราสามารถ เข้าทำประโยชน์ในที่ดิน / ปรับปรุงสภาพที่ดิน ได้เลยหรือไม่ (หลังวางมัดจำ แต่ยังไม่ได้โอน)
4. หากเราเขียนข้อตกลงสัญญาเอง โดยไม่ใช้สัญญาสำเร็จรูปที่วางขาย ต้องทำอย่างไร สัญญาจะซื้อจะขายที่ทำ ถึงจะมีผลบังคับทางกฎหมาย
5. หลักเขตรอบพื้นที่ เราจะมั่นใจได้อย่างไรคะว่าไม่ได้ล้ำเขตคนอื่น+ไม่ถูกใครล้ำเขต สามารถเชื่อจากคำบอกของเจ้าของที่ได้หรือไม่คะ ( ที่เป็นสี่เหลี่ยมมีรั้วแล้ว 2 ด้าน อีก2ด้าน ไม่มีรั้วซึ่งติดพื้นที่สระน้ำสาธารณะด้านนึง อีกด้านติดพื้นที่แปลงที่เจ้าของเดิมไม่ขาย)
ขอบคุณคะ | 
