เรียน ท่านอาจารย์ มีชัย ฤชุพันธุ์ ที่เคารพ

มีเรื่องเรียนปรึกษาเกี่ยวกับการจดจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ดังนี้ครับ

หมู่บ้านของเรา เป็นหมู่บ้านจัดสรรรุ่นเก่าอายุประมาณ 25 ปี อยู่อาศัยกันประมาณ 147 หลังคาเรือน แปลงรวม 226 แปลง ที่ผ่านมาบริษัทผู้จัดสรรที่ดินได้ละทิ้งการบริการสาธารณูปโภค และในท้ายที่สุดบริษัทผู้จัดสรรที่ดินรายนี้ได้ “ล้มละลาย” ไป

กุมภาพันธ์ 2552 กลุ่มบุคคลหนึ่งในหมู่บ้าน ได้พยายามดำเนินการเพื่อจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตาม พรบ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ซึ่งก็น่าจะเป็นสิ่งที่ดี

กลุ่มบุคคลนี้ได้ว่าจ้าง บริษัทให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งบริษัทนี้ได้ทำเอกสารประชาสัมพันธ์เกี่ยวกับ ประโยชน์ที่จะได้รับหากจดทะเบียนฯ เปรียบเทียบกับข้อเสียหากไม่จดทะเบียนฯ รวมไปถึงจดหมายเชิญชวนเพื่อร่วมประชุมลงคะแนนมติจัดตั้งนิติฯ พร้อมทั้งแนบเอกสาร “ร่าง” ข้อบังคับประกอบการยื่นจดทะเบียนมาให้ด้วย

ในเนื้อหา “ร่าง” ข้อบังคับประกอบการยื่นจดทะเบียน ข้อหนึ่งระบุว่า

                “ให้สมาชิกคนหนึ่ง มีคะแนนเสียงเท่ากับอัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และจัดการสาธารณูปโภค ถ้าสมาชิกคนเดียว มีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่ง ของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด ให้ลดจำนวนคะแนนเสียงของผู้นั้นลงมาเหลือเท่ากับจำนวนคะแนนเสียงของสมาชิกอื่นรวมกัน ในกรณีที่คะแนนเสียงเท่ากันให้นับจำนวนสมาชิกที่ออกเสียงลงคะแนนเป็นเกณฑ์ในการลงคะแนนเสียง”

                “ในกรณีที่ ที่ประชุมใหญ่สมาชิกยังไม่ได้กำหนดอัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค การประชุมใหญ่สมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้ใช้คะแนนเสียง 1 แปลงเท่ากับ 1 คะแนนเสียงโดยอนุโลม”

ในการประชุมวันนั้น กลุ่มบุคคลนี้ ได้เรียงวาระการประชุมดังนี้

วาระที่ 1 เรื่อง แจ้งเพื่อทราบ

วาระที่ 2 เรื่อง พิจารณามีมติจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

วาระที่ 3 เรื่อง พิจารณาเห็นชอบข้อบังคับหมู่บ้าน

วาระที่ 4 เรื่อง พิจารณาแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

วาระที่ 5 เรื่อง พิจารณาแต่งตั้งคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร

วาระที่ 6 เรื่อง อื่น ๆ (ถ้ามี)

ผลการประชุม ในวาระที่ 2 ทางบริษัทผู้ให้คำปรึกษาจัดการประชุม จัดการนับคะแนน และแจ้งว่าที่ประชุมมีมติเสียงส่วนใหญ่ให้จัดตั้งนิติฯ โดยมีคะแนนเสียงสนับสนุน 128 เสียง (แปลง) ต่อไม่สนับสนุน 1 เสียง (แปลง) จากจำนวนแปลงทั้งหมด 226 เสียง (แปลง) (ซึ่งอีก 97 เสียง (แปลง) ไม่มาใช้สิทธิ์ เพราะเห็นว่าไม่ยุติธรรม)

ผลการประชุม ในวาระที่ 3 มีมติเสียงส่วนใหญ่ เห็นชอบข้อบังคับหมู่บ้าน

เรียนถามอาจารย์ ดังนี้ครับ

1. เพื่อความ “ยุติธรรม” ในหมู่บ้านมี 147 หลังคาเรือน เราควรนับเป็น 147 เสียง หรือควรนับ 226 แปลง เป็น 226 เสียง เพราะในหนึ่งบ้าน บางบ้านถืออยู่ถึง 18 แปลง เท่ากับมี 18 เสียงในหนึ่งหลังคาเรือน
2. ในเนื้อหา “ร่าง” ข้อบังคับข้างต้น ในย่อหน้าแรก จะเหมือนกันกับ กฎกระทรวง ว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบและการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. ๒๕๔๕ (หมวด ๒ ว่าด้วยการบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ข้อที่ ๑๔) แต่ในย่อหน้าที่สองที่ขีดเส้นใต้ เป็นการต่อเติมขึ้นมาเอง สามารถกระทำได้หรือไม่
3. หากสามารถต่อเติมขึ้นได้โดยอาศัยประโยค “เว้นแต่ข้อบังคับจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น”

3.1 มติคะแนนเสียงในวาระที่ 2 จะเป็นโมฆะหรือไม่ เนื่องจากยังไม่มีมติเห็นชอบข้อบังคับในวาระที่ 3

4. เราสามารถร้องขอให้ศาลสั่งเพิกถอนมติในการประชุมครั้งนี้ได้หรือไม่ โดยอาศัยความในกฎกระทรวงฯ ข้อที่ ๑๕ – “ในการประชุมใหญ่ครั้งใด ถ้าได้มีการประชุมหรือการลงมติโดยไม่ปฏิบัติตามหรือฝ่าฝืนกฎหมายหรือข้อบังคับ สมาชิกอาจร้องขอให้ศาลสั่งเพิกถอนมติในการประชุมครั้งนั้นได้ แต่ต้องร้องขอต่อศาลภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่ลงมติ”

หากท่านอาจารย์มีคำแนะนำชี้แนะเพิ่มเติมจักขอบพระคุณเป็นอย่างสูง

ด้วยความเคารพ และนับถืออย่างสูง

เรียน กลุ่มเรารักษ์การ์เด้นซิตี้

1. ตามกฎหมายให้ถือเอาจำนวนแปลงเป็นเกณฑ์ ดังนั้นเมื่อมี ๒๒๖ แปลง ก็ต้องให้ได้คะแนนเสียงเกิน ๑๑๓ คะแนน เพราะคนทื่ถือหลายแปลงย่อมมีส่วนได้เสียมากกว่าคนที่ถือแปลงเดียว

2. เป็นการกำหนดที่ใกล้เคียงกับที่กฎกระทรวงกำหนดที่สุดแล้ว เพราะเมื่อยังไม่ได้ตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ก็ต้องถือเอาจำนวนแปลงที่แต่ละคนถือครองเป็นเกณฑ์ไปก่อน เพราะในที่สุดคนที่ถือครองจำนวนแปลงมากย่อมต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนกลางมากกว่าคนที่ถือครอบจำนวนแปลงหรือที่ดินน้อยกว่า

3. ถ้าในการลงคะแนนเสียงได้ถือหลักจำนวนแปลงเป็นเกณฑ์อยู่แล้ว ก็ย่อมใช้ได้

4. ก็ถ้าคิดว่าการลงมตินั้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย ก็ย่อมมีสิทธิร้องขอต่อศาลได้เสมอ