เรียน อ.มีชัย

ดิฉันกำลังจะซื้อที่ดินจากนาย ก ซึงบนที่ดินมีสิ่งปลูกสร้างเป็นบ้านชั้นเดียว 1 หลังติดมาด้วย แต่เมื่อดิฉันนำโฉนดที่ดินไปตรวจสอบสารบบของกรมที่ดินพบว่า ไม่มีการแจ้งว่ามีสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวอยู่บนที่ดินนี้ อย่างไรก็ตาม บ้านหลังดังกล่าวมีบ้านเลขที่และมีทะเบียนบ้าน เมื่อดิฉันสอบถามกับทางเทศบาลพบว่ามีข้อมูลของการสำรวจภาคสนามว่า มีบ้านหลังดังกล่าวและบ้านเลขที่บนที่ดินนั้นจริง ปัจจุบันทะเบียนบ้านหลังนี้เป็นทะเบียนบ้านว่างเนื่องจากเจ้าบ้านและผู้อาศัยเดิมได้ย้ายออกไปหมดแล้ว ซึ่งเจ้าบ้านเดิมคือพี่สาวของ นาย ก และนาย ก ไม่ได้มีชื่อในทะเบียนบ้าน ปัจจุบันกรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นของนาย ก เพียงคนเดียว (โฉนดที่ดินตั้งต้นออกให้ในชื่อของแม่นาย ก แต่มีการจำนองธนาคารและขายต่อในระหว่างพี่น้องเป็นทอดๆ ซึ่งไม่ได้ระบุว่ามีการโอนสิ่งปลูกสร้างด้วย) คำถามคือ

1. ดิฉันกำลังจะทำเรื่องให้ทางเทศบาลออกหนังสือรับรองว่ามีสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวอยู่จริงบนที่ดิน ดิฉันอยากทราบว่าดิฉันสามารถนำเอกสารดังกล่าวไปแจ้งแก่กรมที่ดินในวันจดทะเบียนโอนเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ทั้งที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้หรือไม่คะ

2. ขณะนี้จะถือว่า นาย ก เป็นเจ้าของสิงปลูกสร้างนี้ไปโดยปริยายหรือไม่คะ ดิฉันเกรงว่าแม้จะมีหนังสือยืนยันจากทางเทศบาลว่ามีสิ่งปลูกสร้าง แต่ไม่เคยมีชื่อนาย ก ในทะเบียนบ้าน นาย ก จะไม่สามารถโอนสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวให้ดิฉันได้ ถ้าไม่ได้ ใครจะต้องเป็นผู้โอนให้ดิฉันคะ

3. บ้านนี้เป็นบ้านเก่าหลายสิบปี แต่ดิฉันต้องการดำเนินการให้ถูกต้องตามกฏหมายและมีลายลักษณ์อักษร เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในการทำนิติกรรมต่างๆในอนาคตค่ะ และเกรงว่าหลังทำสัญญาซื้อขายเสร็จจะไม่สามารถย้ายเข้ามาอยู่ในทะเบียนบ้านเป็นเจ้าบ้านได้

ขอแสดงความนับถือ

เรียน คุณกานต์

1. ถ้ากำลังจะซื้อละก็ ก็ทำความตกลงซื้อที่ดิน "พร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน" เสีย เรื่องก็จะจบ ไม่ต้องไปทำอะไรให้ยุ่งยากอย่างที่คิดจะทำ

2. การที่นาย ก.จะเป็นเจ้าของที่ดินหรือไม่ ก็ขึ้นอยู่กับว่าได้อนุญาตให้คนอื่นเข้ามาปลูกอาศัยหรือคนที่มาปลูกอาศัยมีสิทธิอะไรพิเศษหรือไม่ ถ้าไม่ได้อนุญาตหรือไม่มีสิทธิที่จะเข้ามาปลูกอาศัย บ้านนั้นก็เป็นส่วนควบของที่ดินและเป็นของนาย ก. คนที่จะยืนยันเรื่องนี้ก็คือ นาย ก. ซึ่งจะเป็นคนขายที่ดิน ในสัญญาก็ให้เขาระบุไว้ให้ชัดว่าเขาเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้าน

3. ทำตามข้อ 1.เป็นการดีที่สุด