ขอเรียนถามอาจารย์มีชัย

บรษัท ก  เป็นเจ้าของอาคาร 2  ชั้น    โดยทำสัญญาให้เช่าช่วง  กับบริษัท ข  เช่าพื้นที่ชั้น 2 แล้วนำไปแบ่งเป็นล็อค ให้ร้านค้ามาเช่าพื้นที่ต่ออีกทอดหนึ่ง  ซึ่งสาระสำคัญในสัญญาให้เช่าช่วงหลัก   คือ  บริษัท ก  จะเป็นผู้ก่อสร้างอาคารและให้บริษัท ข  ลงทุนในระบบสาธารณูปโภคประมาณ  5  ล้านบาท  สัญญาเช่า 3 ปี  (เริ่ม 1/11/2548)  เมื่อครบกำหนดจะต่อสัญญาเช่าให้อีก  3  ปี  ดังนั้น  บริษัท ข จึงตกลงทำสัญญาเช่าช่วงพื้นที่อาคารชั้น 2   ต่อมา บริษัท ก ก่อสร้างอาคารผิดแบบที่ขออนุญาตกับการโยธา  เป็นเหตุให้  บริษัท ข  ไม่สามารถเรียกเก็บค่าเช่าจากร้านค้าได้ตามที่ตกลงกัน และจำเป็นต้องลดค่าเช่าให้ร้านค้า จึงได้ต่อรองของลดค่าเช่ากับบริษัท ก แต่ถูกปฎิเสธ  เป็นเหตุให้ตั้งแต่เดือน  มีนาคม 2550  บริษัท ข จึงไม่จ่ายค่าเช่าให้บริษัท ก   แต่ร้านค้ายังคงจ่ายค่าเช่าหลังหักส่วนลดแล้วให้กับ บริษัท ข ตามปกติ     บริษัท ก  จึงได้ดำเนินการฟ้องร้องคดี  ดังนี้

11/7/2550  บริษัท ก เป็นโจทก์   ยื่นคำฟ้องที่ศาลจังหวัดนนทบุรี  ฟ้องบริษัท ข  ฐานผิดสัญญาเช่า  ขับไล่และเรียกค่าเสียหาย   โดยขอให้บังคับจำเลย  คือบริษัท ข และบริวาร (ร้านค้าซึ่งปฎิบัติตามสัญญาเช่าและชำระค่าเช่าครบถ้วน)ขนย้ายทรัพย์สินออกจากสถานที่เช่า  และให้จำเลยชำระหนี้ที่ค้างชำระและดอกเบี้ยให้แก่โจทก์  

11/7/2550  คำร้องขอคุ้มครองชั่วคราวก่อนพิพากษา   โดยบริษัท ก ขอให้ศาลมีคำสั่งให้ บริษัท ข  นำเงินค่าเช่า  ค่าภาษีต่างๆ พร้อมค่าปรับตามฟ้อง  และรายได้ค่าเช่าจนกว่าคดีจะสิ้นสุด  มาวางต่อศาล   หรือให้จำเลยหาหลักประกันมาวางเป็นประกันการชำระหนี้ต่อศาล

1/8/2550   คำร้อง  คัดค้านคำร้องขอคุ้มครองชั่วคราว  บริษัท ข  ขอคัดค้าคำร้องของโจทก์  ด้วยเหตุที่สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลย   เป็นสัญญาต่างตอบแทน  ไม่ใช่สัญญาเช่าธรรมดาที่โจทก์จะบอกเลิกสัญญาได้โดยไม่ต้องชดใช้ค่าเสียหายให้กับจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญา  และโจทก์เป็นฝ่ายทำผิดสัญญาก่อน  ซึ่งจำเลยได้มีการวางเงินประกันการเช่าอยู่กับโจทก์ จำนวน 1.5 ล้านบาท และจำเลยได้ลงทุก่อสร้างระบบสาธารณูปโภค /ทำร้านค้าอีกประมาณ  5  ล้านบาท  หากที่สุดแล้วจำเลยแพ้คดี  จะสามารถชำระหนี้ให้แก่โจทก์ได้อย่างแน่นอน  

1/4/2551   ศาลอุทธรณ์ภาค 1  มีคำพิพากษาให้โจทก์และจำเลยนำเงิน  2  ล้านมาวางประกันความเสียหายไว้ที่ศาลภายใน 7  วัน  หากจำเลยเป็นฝ่ายชนะคดีก็จะคืนให้แก่จำเลย

25/7/2551   ศาลจังหวัดนนทบุรีมีหมายแจ้งคำสั่ง(ปิดหมาย)  ให้จำเลยนำเงินประกันความเสียหาย  2  ล้านบาทมาวางที่ศาล  ศาลจังหวัดนนทบุรีจึงจะพิจารณาคดีต่อไป   หากจำเลยชชนะคดีจะคืนเงินให้แก่จำเลย

ต่อมา  จำเลยได้นำเรื่องการวางเงินประกัน 2  ล้าน  สู่ศาลฎีกา   ซึ่งศาลฎีการับคำฟ้องไว้แล้วแต่ยังไม่ได้พิจารณาคดี

ร้านค้าผู้เช่าโดยสุจริต  ขอเรียนถามว่า  จะครบกำหนดสัญญาเช่าวันที่ 30/10/2551  จะต้องต่อสัญญาเช่าคราวละ 1 ปี  โดยทั้งบริษัท ก อ้างสิทธิ์เป็นเจ้าของมีกรรมสิทธิ์ในอาคาร  และ บริษัท ข อ้างว่าตนยังมีสิทธิครอบครองจนกว่าศาลจะพิพากษาคดีถึงที่สุดซึ่งต่องใช้เวลาประมาณ 3 ปี   โดยร้านค้าจะต้องชำระเงินตามเงื่อนไขดังนี้

ถ้าต่อสัญญากับบริษัท ก   ต้องจ่ายเงินประกันการเช่า  2  เดือน 13,000 บาท ภายใน 30/9/2551  และจ่ายค่าเช่ารายเดือนตามสัญญาเดิม   หากไม่ต่อสัญญากับเจ้าของอาคาร  จะตัดสิทธิ์นำพื้นที่ของร้านค้า   ให้บุคคลภายนอกเช่าดำเนินการในทันที   หากยังขายสินค้าต่อไปจะแจ้งตำรวจข้อหาบุกรุก  นำกุญแจมาล็อคร้านค้าและตัดน้ำตัดไฟ  ทำให้เกิดความเสียหายเป็นอย่างมากกับร้านค้าประมาณ  150  ราย

ถ้าต่อสัญญากับบริษัท ข   ต้องจ่ายค่าเซ้ง  30,000  บาท   ภายในวันที่ 15/9/2551  และจ่ายค่าเช่ารายเดือนตามสัญญาเดิมแต่มีส่วนลดให้ตามข้างต้น   หากไม่ต่อสัญญากับบริษัท ข  จะไม่ให้ขายสินค้าในพื้นที่และจะแจ้งความในข้อหาบุกรุก  ทำให้เกิดความเสี่ยหายกับร้านค้าเช่นกัน

ดังนั้นสิ่งที่ร้านค้าควรปฎิบัติ  จะต้องต่อสัญญาเช้าร้านค้ากับใคร  จึงจะถูกต้องตามกฎหมาย  และค้าขายได้ตามปกติสุข  เนื่องจากร้านค้ามิได้เป็นผู้ผิดสัญญาเช่าแต่อย่างใด   ตอนนี้เราถูกรังแกไม่มีทางออก  ปรึกษาทนายความ 3  คน  มีความเห็นแตกต่างกัน   ขอความกรุณาให้อาจารย์มีชัยช่วยตอบคำถามให้ด้วยภายในวันที่  12/9/2551  มิฉะนั้นจะไม่ทัน   ขอพระคุณมากค่ะ