เรียน อาจารย์มีชัย

ผมขอรบกวนถามคำถามเกี่ยวกับอาคารชุดซึ่งอาจจะยาวซักหน่อย โดยขอท้าวความดังนี้ครับ

ในสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระบุว่า ผู้ขาย จะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลางให้เป็นระยะเวลา 6 เดือน  เมื่อครบกำหนดผู้ขายจึงจัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วมขึ้น

และมีมติลงคะแนนเลือกคณะกรรมการ 5 ท่าน  ต่อมาผู้จัดการนิติบุคคล (ซึ่งแต่งตั้งโดยผู้ขาย) ได้จัดประชุมคณะกรรมการเพื่อเลือกประธาน รองประธาน

และกำหนดผู้มีอำนาจลงนามสั่งจ่ายเช็ค  แต่คณะกรรมการเห็นว่าเรื่องดังกล่าวเป็นเรื่องรอง ต้องการให้ผู้ขายเร่งดำเนินการซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลางให้อยู่

ในสภาพดีพร้อมโอนเสียก่อน จึงค่อยรับโอนทรัพย์ส่วนกลางและดำเนินการเรื่องอื่นๆ ในภายหลัง  นอกจากนี้คณะกรรมการยังร้องขอให้ผู้ขายเปลี่ยนอุปกรณ์

บางอย่างเพื่อให้ได้มาตรฐานตามที่ควรจะเป็น

หลังจากนั้น 2 เดือน ผู้จัดการนิติบุคคลได้จัดประชุมคณะกรรมการอีกครั้ง โดยที่ทรัพย์ส่วนกลางยังดำเนินการซ่อมแซมไม่แล้วเสร็จ คณะกรรมการจึงยืนยันที่

จะไม่รับโอนทรัพย์ส่วนกลางจนกว่าจะซ่อมแล้วเสร็จ ผู้ขายจึงแจ้งว่าไม่จำเป็นต้องมีการโอนเนื่องจากถือว่าทรัพย์ส่วนกลางโอนให้นิติบุคคลดูแลตั้งแต่วันที่

ได้จดทะเบียนนิติบุคคลแล้ว  ส่วนอุปกรณ์ที่ขอเพิ่มผู้ขายยินยอมเพิ่มเติมให้ในบางรายการ และผู้ขายแจ้งว่าค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 2 เดือนที่ผ่านมา ซึ่งผู้ขาย

ได้ออกให้ก่อน นิติบุคคลต้องน้ำเงินกองกลางมาชดใช้คืนให้แก่ผู้ขาย

ผมจึงมีคำถามดังนี้ครับ
1.กฎหมายกำหนดให้ผู้ขายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นระยะเวลาเท่าใด

2.ตามกฎหมายใหม่ คณะกรรมการต้องมีการจดทะเบียน แต่การประชุมเจ้าของร่วมจัดขึ้นในเดือน พค ก่อนกฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้ จะต้องจดทะเบียน

คณะกรรมการหรือไม่  และถ้ายังไม่ได้จดฯ คณะกรรมการมีสิทธิดำเนินการใดๆ หรือไม่

3.การที่คณะกรรมการไม่รับโอนทรัพย์ส่วนกลาง เนื่องจากผู้ขายยังดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพพร้อมโอนไม่แล้วเสร็จ คณะกรรมการมีความผิดหรือไม่

4.เมื่อเลยระยะเวลา 6 เดือน ที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย แต่คณะกรรมการยังไม่รับโอนทรัพย์ส่วนกลาง ค่าใช้จ่ายส่วนกลางใครต้องเป็นผู้รับผิดชอบ

5.ทรัพย์ส่วนกลางจะเป็นต้องมีการโอนเป็นลายลักษณ์อักษรหรือไม่ หรือถือว่าทรัพย์ส่วนกลางโอนให้นิติบุคคลดูแลตั้งแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลแล้ว

ตามที่ผู้ขายอ้าง

6.ค่าส่วนกลาง 2 เดือนที่ผู้ขายยินยอมออกให้ก่อน จำเป็นต้องนำเงินกองกลางจ่ายชดใช้คืนแก่ผู้ขายหรือไม่

7.ถ้าคณะกรรมการยอมลงนามในเอกสารกำหนดผู้อำนาจลงนามสั่งจ่ายเช็ค จากเงินกองกลาง ถือเป็นการโอนความรับผิดชอบในทรัพย์ส่วนกลางด้วยหรือไม่ 
8.สามารถแยกโอนความรับผิดชอบเงินกองกลางก่อน  แล้วจึงค่อยโอนความรับผิดชอบทรัพย์ส่วนกลางและค่าใช้จ่ายส่วนกลางหลังจาก ผู้ขายซ่อมแซม

ทรัพย์ส่วนกลางเสร็จได้หรือไม่

9.ระยะเวลา 6+2=8 เดือนที่ผู้ขายไม่อาจส่งมอบทรัพย์ส่วนกลางในสภาพดีได้ ทำให้เจ้าของร่วมเดือนร้อน สามารถเรียกร้องค่าเสียหายจากผู้ขายได้หรือไม่

ขอขอบคุณอาจารย์มีชัยครับ

เรียน PNP

1. เมื่อมีการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว นิติบุคคลย่อมเข้ามาดูแลทรัพย์ส่วนกลางแทนเจ้าของอาคารชุด และรับิดชอบในค่าใช้จ่ายส่วนกลางตั้งแต่นั้นมา เว้นแต่จะได้มีข้อตกลงกับผู้ขายอาคารชุดไว้เป็นอย่างอื่น

2. ที่ว่ากฎหมายใหม่น่ะ หมายถึงกฎหมายอะไร

3. เมื่อจัดตั้งนิติบุคคลแล้ว ทรัพย์ส่วนกลางนั้นก็อยู่ในอำนาจการจัดการของนิติบุคคล เพราะเจ้าของร่วมทุกคนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิในทรัพย์ส่วนกลาง

4. โดยปกติเจ้าของร่วมก็ต้องร่วมกันรับผิดชอบ โดยนิติบุคคลเป็นผู้เรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางแล้วนำเงินนั้นไปใช้จ่าย

5. ทรัพย์สินส่วนกลางไม่ใช่ของนิติบุคคล แต่เป็นของเจ้าของร่วม  นิติบุคคลเป็นเพียงกลไกที่เข้ามาบริหารจัดการแทนเจ้าของร่วม

6. ก็เป็นเรื่องที่นิติบุคคลจะเจรจาตกลงกับผู้ขาย

7.-8 ไม่เข้าใจคำถาม  แต่มีหลักอยู่ว่าการจ่ายค่าใช้จ่ายกลางเป็นเรื่องหนึ่ง การที่จะกำหนดให้ผู้ขายต้องทำทรัพย์สินส่วนกลางให้ถูกต้องเป็นอีกเรื่องหนึ่ง

9. ถ้าผู้ขายทำทรัพย์สินส่วนกลางไม่ดี นิติบุคคลในฐานะแทนเจ้าของร่วม ก็สามารถเรียกค่าเสียหายได้