สวัสดีค่ะ ท่านมีชัย

ดิฉันมีปัญหาอยากจะรบกวนถามท่านมีชัยค่ะ คือว่าเมื่อปีที่แล้วดิฉันได้ซื้อที่ดินสปก. ซึ่งติดน้ำและเป็นที่ตาบอดที่อำเภอวังน้ำเขียว จังหวัด นครราชสีมา กับชาวบ้าน โดยได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดิน (ที่ดินอำเภอวังน้ำเขียวทั้งอำเภอไม่มีโฉนด มีแต่สปกและภบท 5) โดยผู้ขายยินดีให้ทางเข้าแก่ผู้ซื้อ ความกว้าง 4 เมตร ตลอดแนวจนถึงที่ดินของผู้ซื้อ และ ผู้ขายต้องเอาชื่อผู้ซื้อเข้าถือกรรมสิทธิ์ร่วมเพื่อเสียภาษีบำรุงท้องที่ แต่ดิฉันได้ทราบมาว่าที่ดินสปกซื้อขายไม่ได้ จึงได้ทำสัญญากู้เงินกับผู้ขายด้วย โดยที่ผู้ขายเป็นผู้กู้ สัญญาทำขึ้นสองฉบับ ลงวันที่เดียวกัน จำนวนเงินเท่ากัน และผู้กู้คนเดียวกัน (สัญญาละประมาณ 500,000 บาท) โดยดิฉันเก็บสัญญาตัวจริงไว้

ประมาณเดือนมกราคมที่ผ่านมา ดิฉันได้ทำการพัฒนาที่ดินที่ซื้อไว้ พอเจ้าของที่เดิมมาเห็น เกิดอยากได้ที่ดินคืนเพราะที่ดินข้างเคียงได้ให้ทางเข้าและดิฉันได้ทำถนนเข้าไปถึงที่และพัฒนาที่ดินให้สวยงาม

เจ้าของที่ดินอยากซื้อที่คืนแต่จะจ่ายคืนให้เฉพาะค่าที่ดิน ไม่ยอมจ่ายค่าปรับปรุงที่ดินเนื่องจากเจ้าของเดิมอ้างว่าไม่รู้เรื่อง ทั้งที่ก่อนที่ดิฉันจะพัฒนาที่ดินได้แจ้งให้เจ้าของที่ทราบแล้ว

ปัญหาต่อมาคือเจ้าของที่ดินอ้างว่าที่ดินที่ติดกับที่ที่ขายให้ดิฉันเป็นที่ดินของเค้า จึงอยากได้ที่คืนเพราะเป็นที่ดินติดกัน ทั้งที่ที่ดินตรงนั้นเป็นที่ดินที่ถูกเวรคืนไปแล้วเนื่องจากน้ำท่วมจากการทำฝายของหน่วยงานราชการ(เจ้าของได้รับใบสปก เมื่อปี 2531 แต่มีการสำรวจเพื่อเวรคืนที่ดินเมื่อปี 2545 เจ้าของที่ดินไม่ได้นำสปกไปแก้ไขกับสำนักงานปฏิรูปที่ดิน) ดิฉันมีคำถามดังต่อไปนี้ค่ะ

1. เจ้าของที่ดินมีสิทธิ์ครอบครองที่ดินที่ถูกเวรคืนไปแล้ว แต่ยังไม่ได้ไปแก้ไขแผนที่กับสำนักงานปฏิรูป หรือไม่

2. ดิฉันมีสิทธิ์ฟ้องร้อง ตามเอกสารกู้ยืมเงินทั้งสองฉบับหรือไม่

3. ในสัญญากู้ยืมเงินฉบับหนึ่งที่ดิฉันเขียนสลับกันดังนี้

     ข้าพเจ้า นางสาว ก (ผู้ให้กู้) ได้ทำหนังสือสัญญาเงินกู้ให้ไว้แก่ นาง ข(ผู้กู้)

     มีข้อสัญญาดังแจ้งต่อไปนี้ ข้าพเจ้า นางข ได้กู้เงินของนาง ก เป็นจำนวนเงิน

     500,000 บาท(ห้าแสนบาทถ้วน)

     ดิฉันอยากทราบว่าสัญญาฉบับนี้จะมีผลทางกฏหมายหรือไม่

4. ท่านคิดว่าจะคุ้มหรือไม่ถ้าดิฉันจะฟ้องร้อง เพราะการทำสัญญากู้เงินนี้ ดิฉันไม่ได้ให้ผู้กู้ กู้เงินจริง แต่เป็นการทดแทนการจ่ายค่าที่ดินและค่าพัฒนาที่ดิน ซึ่งจำนวนเงินในสัญญากู้เงินนั้น ใกล้เคียงกับจำนวนเงินที่ดิฉันได้จ่ายจริง และผู้ขายที่ดินเป็นชาวบ้านธรรมดาและคิดว่าไม่มีเงินมากพอที่จะจ่ายคืน

5. กรณีที่ตกลงกันได้ ผู้ขายยินดีขายที่ดินให้โดยไม่มีปัญหา ดิฉันควรจะทำสัญญาอะไรกับเจ้าของเดิมบ้างค่ะ เพราะไม่อยากให้มีปัญหาอื่นๆตามมาอีก ดิฉันวางแผนว่าอาจจะขายที่ดินคืนเจ้าของเดิม หรือคนอื่นๆที่สนใจหลังจากที่ทำสัญญาที่รัดกุมและตกลงกันเรียบร้อยแล้ว

6. กรณีที่ตกลงกันไม่ได้ ผู้ขายจะยอมจ่ายเฉพาะค่าที่ดินอย่างเดียวได้หรือไม่ ทั้งที่ดิฉันได้จ่ายค่าพัฒนาที่ดินไปแล้ว

7. การที่ผู้ขายให้ทางเข้าออกความกว้าง 4 เมตร ดิฉันควรจะระบุเป็นทางสาธารณะหรือระบุเป็นถนนส่วนบุคคล หรือควรจะระบุเป็นทางแบบไหน เพื่อป้องกันไม่ให้เจ้าของที่ยึดทางนี้ และทำให้เราไม่สามารถเข้าออกได้

รบกวนท่านมีชัยตอบปัญหาข้างต้นด้วยนะคะ

ด้วยความเคารพอย่างสูงค่ะ

คนโคราช

เรียน คนโคราช

1. ถ้าที่ดินนั้นทางราชการยังไม่ได้นำไปใช้ เขาก็อาจถือโอกาสครอบครองต่อไปได้

2. เมื่อมีสัญญากู้เงินเป็นหลักฐาน ก็ย่อมมีสิทธิฟ้องร้องเรียกเงินคืนได้  แต่ก็ไม่เกี่ยวกับที่ดิน เมื่อคุณฟ้องเรียกเงินคืน เขาก็คงฟ้องเรียกที่ดินคืนเช่นกัน เพราะคุณเข้าไปทำประโยชน์ในที่ดินของเขา

3. แม้ข้อความจะวกวนอยู่บ้าง แต่ก็ยังได้ความว่าใครกู้เงินใคร จึงใช้เป็นหลักฐานในการฟ้องร้องได้

4. ตอบไม่ถูกหรอกว่าคุ้มหรือไม่ แต่เมื่อคุณฟ้องเรียกเงินจากเขาและชนะคดี หากเขาไม่มีเงิน คุณก็ไม่ได้อะไร เพราะจะไปยึดที่ดิน สปก.ของเขาก็ไม่ได้ เพราะที่ดินนั้นไม่ใช่กรรมสิทธิของเขา หากแต่เป็นของรัฐ เขามีเพียงสิทธิทำกินเท่านั้น

5. คุณก็รู้อยู่แล้วว่าที่ดิน สปก ซื้อขายกันไม่ได้ และยังคิดจะซื้อหรือขายอีกหรือ

6. ตามสัญญาที่คุณทำกับเขานั้น เขามีหน้าที่เพียงจ่ายเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยคืนให้คุณเท่านั้น ทั้งโดยสัญญาของคุณและผลของกฎหมาย สปก. เขาก็ยังคงมีสิทธิทำกินอยู่ในที่ดินแปลงนั้น   ส่วนการพัฒนาที่ดินนั้น เป็นคุณไปทำบนที่ดินของเขา โดยสมัครใจ จะไปเอาอะไรจากเขาเล่า เขาไปฟ้องให้คุณทำที่ดินของเขาให้กลับคืนสู่สภาพเดิมก็บุญหนักหนาแล้ว

7. เมื่ออ่านคำถามข้อนี้แล้วทำให้เกิดสงสัยว่า ผู้ขาย กับเจ้าของ(ในความเข้าใจของคุณ) เป็นคนเดียวกันหรือไม่  ถ้าเป็นคนละคน

คำตอบก็อาจเป็นอีกอย่างหนึ่ง

    การไม่รู้กฎหมายอย่างแท้จริง แล้วพยายามหลีกเลี่ยงกฎหมายนั้น บางทีก็ก่อผลร้ายรุนแรงได้