เรียนท่านอาจาร์มีชัย

ตอนนี้ดิฉันมีปัญหาเกี่ยวกับเรื่องที่ดินค่ะ เรื่องมีอยูว่า ดิฉันมีพี่น้อง 4 คนค่ะ มีที่ดิน 3 แปลง ขนานกับถนน น้องสาวคนเล็ก อยู่ติดถนน ดิฉันและน้องสาวคนกลางอยู่แปลงกลางค่ะ ส่วนพี่สาวคนโตอยู่ด้านในสุด และมีถนนตัดผ่านที่ดินของน้องสาวคนกลางและน้องสาวคนเล็กสำหรับเป็นทางเข้าออกค่ะ อยู่ต่อมาน้องสาวคนเล็กได้ไถถนนตรงที่เค้าออก แล้วบอกให้ดิฉันซื้อที่สำหรับทำถนน ดิฉันก็เลยซื้อและมีโฉนดที่ดินถูกต้อง น้องสาวคนกลางก็ทำตามโดยจะให้พี่สาวคนโตซื้อทางออกบ้างโดยไถถนนทิ้งเช่นกัน ดิฉันสงสารพี่สาวก็เลยถมคูน้ำเป็นถนนให้พี่สาวเดินค่ะ พี่สาวดิฉันก็ใช้เดินตลอดมา ต่อมาพี่สาวของดิฉันได้ถูกโกงที่ดิน ซึ่งไม่รู้ว่าจะถูกยึดเมื่อไหร่ และด้วยที่ดิฉันเป็นหนี้พี่สาวอยู่ประมาณ สามหมื่นบาท ก็เลยทำสัญญาขายที่ดินที่เป็นส่วนถนนที่ใช้เดินให้พี่สาวเท่ากับจำนวนเงินที่เป็นหนี้อยู่ เพี่อที่วันข้างหน้าจะได้สามารถปลูกบ้านอยู่ได้ ซึ่งสัญญาได้ระบุว่า ถ้าพี่สาวยังอยู่ที่เดิมได้ดิฉันก็จะโอนที่ดินให้เป็นกรรมสิทธิในที่ดิน แต่ถ้าอยู่ไม่ได้ก็จะคืนเงินให้ และจะทำการปิดถนนซึ่งพี่สาวของดิฉันก็ได้เซนต์ในหนังสือสัญญาเรียบร้อย ปัจจุบันพี่สาวของดิฉันแต่งงานแล้วได้ย้ายไปอยู่บ้านสามี ทำให้ไม่มีใครอยู่บ้าน ดิฉันจึงได้ชำระเงินคืนให้แก่พี่สาว และให้พี่สาวแจ้งกับคนที่เช่าที่ดินของพี่สาวว่าจะทำการปิดถนนแล้วให้หาทางออกใหม่ ซึ่งเค้าก็รับทราบและได้ทำทางออกซึ่งติดกับที่ดินของญาติเค้าค่ะ ตอนนี้ดิฉันปลูกต้นไม้และขุดสระน้ำต่อจากสระเดิมตรงที่ดินที่เคยให้พี่สาวเดิน แต่เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว คนที่เค้าน่าจะมีสิทธิในที่ดินของพี่สาวดิฉันเค้าได้มาถ่ายรูปบ้านดิฉันค่ะ ดิฉันก็ถามว่าถ่ายทำไมเค้าก็บอกว่าพอใจจะถ่าย เค้าเดินทางอื่นก็ได้ แต่ถ้ามีหมายศาลมาติดก็ไปขึ้นศาลด้วยและกัน ดิฉันมีคำถามดังนี้ค่ะ

 - กรณีแบบนี้ดิฉันควรทำอย่างไรคะ ภาระจำยอมมีสิทธิถึงคนที่มีกรรมสิทธิที่ดินพี่สาวของดิฉันหรือเปล่าคะ

- ที่ดินของพี่สาวดิฉันต่อกับที่ดินสาธารณะประโยชน์ค่ะ มีทางเดิน ต้องปรับปรุงถึงจะใช้รถผ่านได้ค่ะ เค้าสามารถเดินทางนั้นได้หรือไม่ค่ะ

- ทางที่คนเช่าที่ดินของพี่สาวเค้าทำทางเดินใหม่ คนที่มีกรรมสิทธิต่อไปเค้าสามารถใช้ได้หรือไม่คะ

- คนที่อายุไม่ถึง 20 ทำนิติกรรมได้หรือเปล่าคะ

- ที่ดินทั้งสองแปลง มีโฉนดเป็นชื่อดิฉันคะ และไม่มีระบุว่าเป็นถนนหรือทางเดินคะ

รบกวนท่านอาจารย์ช่วยตอบคำถามด้วยนะคะ ดิฉันไม่สบายใจมากเลยคะ ไม่รู้จะทำอย่างไรดีคะ ขอบพระคุณค่ะ

เรียน คนเดือดร้อน

    1.ที่ว่าทางภาระจำยอมนั้น คุณแน่ใจแล้วหรือว่าทางนั้นเป็นภาระจำยอม เคยไปจดทะเบียนเป็นภาระจำยอมมาแล้วหรือยัง เพราะถ้าเป็นเป็นทางภาระจำยอมจริง คนที่ได้กรรมสิทธิที่ดินที่เป็นสามายทรัพย์ (คือที่ดินที่ได้ประโยชน์จากภาระจำยอม) ก็ย่อมได้สิทธิในภาระจำยอมด้วย  แต่เท่าที่อ่านที่เล่ามานั้น ลักษณะความรู้ทางกฎหมายของคุณเป็นไปในลักษณะฟัง ๆ เขามา แล้วก็ใจกล้าที่จะทำอะไรให้มีผลทางกฎหมายผูกมัดซึ่งกันและกันโดยไม่รู้ว่าผูกมัดอย่างไรบ้าง จึงไม่น่าแปลกใจว่าที่ดินถูกโกงไปได้

2. ก็ต้องไปถามเขาว่าเขาสามารถใช้ทางเดินทางนั้นได้หรือไม่ เพราะเป็นเรื่องของเขา ไม่น่าจะเกี่ยวกับคุณ ไม่ว่าเขาจะเดินได้หรือไม่ได้ ก็ยังไม่เกี่ยวกับคุณ จนกว่าเขาจะมาขอซื้อที่ดินของคุณเพื่อทำทางออก ซึ่งถ้าเขาทำเช่นนั้น เขาจะออกทางไหนได้หรือไม่ก็ไม่สำคัญ เพราะขึ้นอยู่กับว่าคุณจะขายให้เขาหรือไม่

3. ไม่ทราบ เพราะไม่รู้ว่าเขาตกลงกันว่าอย่างไร

4. ได้ แต่ต้องได้รับความยินยอมจากผู้ปกครอง

   ความไม่สบายใจของคุณเกิดจากการไม่รู้กฎหมาย แต่กระทำการเสมือนหนึ่งผู้รู้กฎหมาย อาจจะโดยอาศัยฟัง ๆ เขามา แล้วก็เลยสรุปเอาว่ารู้  เมื่อคิดว่ารู้แล้วก็เลยกลุ้มใจ  เท่าที่เล่าข้อเท็จจริงมานั้น ผมยังมองไม่เห็นว่าปัญหาของคุณอยู่ที่ไหน นอกจากความกังวลใจแทนคนอื่น