เรียนอาจารย์ มีชัย ที่เคารพ

  ดิฉันมีความต้องการอยากจะจำนองที่ดิน แต่ไม่ทราบต้องทำอย่างไรบ้าง ที่ดินของดิฉันอยู่ที่จ. ลำพูนค่ะ จำเป็นไหมคะที่ต้องจำนองที่จ.ลำพูน คือตอนนี้ดิฉันอยู่ที่กทม. และหากต้องไปที่ลำพูนโดยมากแล้วการจำนองนี้ใช้เวลาหลายวันไหมคะ ดิฉันกลัวจะลาหยุดงานติดกันหลายวันไม่ได้ค่ะ

และมีเหตุผลอะไรที่จะทำให้ธนาคารไม่รับจำนองไหมคะ

ขอขอบพระคุณอย่างสูงนะคะ

จะจำนองที่ไหนก็ได้ ถ้ามีคนรับจำนอง  สำหรับเหตุผลที่ธนาคารจะไม่รับจำนองนั้น มีอยู่ร้อยแปด  เพราะเขาต้องคำนึงว่าจะเอาเงินไปทำอะไร ทำแล้วเขาจะมีโอกาสได้รับชำระหนี้หรือไม่

มีข้อแนะนำดังนี้

การจำนองนั้น ไม่ว่าจะเป็นการจำนองกับคนทั่วไปหรือกับสถาบันการเงินเช่นธนาคาร ผลจะเป็นอย่างเดียวกัน คือ ถ้าไม่มีเงินไปไถ่ ดอกเบี้ยจะวิ่งไปเรื่อย ๆ และถ้าเป็นการจำนองกับธนาคาร ในระหว่างเวลาผิดนัดดอกเบี้ยขึ้นสูงถึงร้อยละ ๒๐  เพียงไม่กี่ปีก็จะท่วมต้น  และโดยปกติเขาจะไม่บังคับจำนองจนกว่าหนี้นั้นจะเพิ่มพูนจนเกินราคาที่ดิน  เมื่อถึงเวลาเขาก็จะบังคับจำนองเอาที่ดินนั้นออกขายทอดตลาด เมื่อได้เงินมาแล้วเขาก็นำไปชำระหนี้ แต่เขาจะชำระส่วนที่เป็นดอกเบี้ยก่อน เช่น กู้เงินเขามาหนึ่งล้าน โดยมีที่ดินราคา ๒ ล้าน จำนองค้ำประกัน เขาจะบังคับจำนองก็ต่อเมื่อหนี้นั้นท่วมราคา คือดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นจนกลายเป็น ๒ ล้านห้าแสน เมื่อขายที่ดินได้ ๒ ล้าน (ปกติจะไม่เคยมีใครขายได้เท่าราคาที่ตีไว้ แต่ในกรณีตัวอย่างนี้สมมุติว่าคุณโชคดีขายได้ตามราคา) เขาก็จะนำเงิน ๒ ล้านไปชำระดอกเบี้ย ๑ ล้าน ๕ แสน อีก ๕ แสน ชำระเงินต้น  ตกลงคุณก็จะยังมีเงินต้นค้างชำระอีก ๕ แสน เผลอ ๆ ไม่กี่ปี เงินนั้นก็จะกลายเป็นเงินล้านขึ้นมาอีก คราวนี้เขาก็จะฟ้องล้มละลาย   ดังนั้น ถ้าจำเป็นจะต้องใช้เงิน ทางที่ดีก็คือ ขายที่ดินบางส่วนตามที่จำเป็นต้องใช้เงิน ก็จะเหลือที่ดินบางส่วนไว้ แล้วไม่เป็นหนี้ใคร ให้ต้องเดือดร้อนในภายหลัง หรือบางกรณีถ้าร้อนเงินมาก ๆ ก็ขายในราคาที่ถูกเพื่อจูงใจให้คนมาซื้อ อย่างน้อยเมื่อได้เงินไปใช้แล้ว ก็จะไม่เป็นหนี้ใคร ให้ดอกเบี้ยวิ่งอยู่ทุกวัน