เรียน อาจารย์มีชัย

ดิฉันมีข้อสงสัย อยากจะเรียบรบกวน อาจารย์ช่วยตอบคำถามด้วยคะ เรื่องมีอยู่ว่า บ้านของคุณป้า ถูกประกาศขายทอดตลาดครั้งแรกวันที่ 8 กันยายน 2550 นี้ ซึ่งคุณป้าไม่อยากให้ทรัพย์หลุด เพราะมูลค่าทรัพย์มากกว่าหนี้ที่เราต้องชำระ เมื่อเราไปเจรจากับธนาคาร ธนาคารให้คำแนะนำว่าให้เราหาบุคคลอื่นมาตัดชำระหนี้แทนเราก่อน เนื่องจากคุณป้าเอง ไม่มีเงิน อยากอยากได้บ้านไว้ ดิฉันอยากรบกวนถามอาจารย์ดังนี้คะ

1. เมื่อดิฉันให้บุคคลอื่นมาชำระหนี้แล้ว ดิฉันต้องโอนบ้านหนี้ให้เป็นชื่อบุคคลนั้น การโอนทรัพย์นี้ ดิฉันต้องมีค่าใช้จ่ายในการโอนอย่างไรบ้างคะ ราคาประเมินอยู่ที่ 2,200,000.- บาท แต่มูลหนี้ที่ต้องชำระอยู่ที่ 1,700,000.- บาท

2. ในการที่ต้องไปไถ่ทรัพย์คืนจากกรมบังคับคดี ค่าใช้จ่ายในการไถ่ทรัพย์เป็นเท่าไหร่  ( หนี้ทั้งหมด 2,400,000.- บาท แต่ทางธนาคารตัดให้ที่ 1,700,000.- บาท )

3. ในสัญญากับบุคคลอื่น ดิฉันแจ้งว่า หลังครบกำหนด 1 ปี ดิฉันจะขอซื้อบ้านคืน โดยแต่ละเดือนดิฉันจะต้องชำระดอกเบี้ยให้ ดอกเบี้ยทั่วไปคิดประมาณเท่าไหร่คะ หากเจ้าหนี้ คิดที่ 12% / ปี อาจารย์คิดว่าหนักไปไหม

4. และค่าใช้จ่ายในการโอน เมื่อซื้อคืนจะมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ทางเจ้าหนี้ยินยอมให้ซื้อคืนที่ราคา 1,700,000.- บาท

เรียน คุณอัจฉรา

1. ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน เสียในอัตราร้อยละ 2 คำนวณจากราคาที่ซื้อขายกัน การให้บุคคลอื่นมาชำระหนี้ ก็คือการให้เขามาซื้อที่ดินนั้นไปนั่นเอง

2. ไม่ใช่เป็นการไถ่คืน หากแต่เป็นการไปซื้อจากการขายของกรมบังคับคดี ซึ่งคงต้องเสียค่าธรรมเนียมการบังคังคับคดีบ้าง ไม่ทราบว่าเขาคิดเท่าไร ลองถามเขาดูเขาก็คงบอกให้หรอก

3. การทำสัญญาเช่นนั้น คุณจะเสียเปรียบ และไม่มีอะไรเป็นหลักประกันว่าเมื่อถึงเวลาแล้วคุณจะได้ซื้อคืน ซึ่งอาจเกิดจากการที่คุณหาเงินไม่ได้ หรือถึงหาได้แต่เขาไม่ขายคืนให้ ทั้งยังต้องเสียดอกเบี้ยให้เขาอีกด้วย ทั้ง ๆ ที่เขาซื่อที่ดินไปในราคาถูก

4. ดูข้อ 1