สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด
เรียน อาจารย์มีชัย
ผมได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเมื่อวันที่ 21 พฤษภาคม 2548 โดยในสัญญามีถ้อยคำดังต่อ ไปนี้
...
3. ทรัพย์สินที่จะซื้อจะขาย
3.1 โดยที่ผู้จะขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ ...
ผู้จะขายจะดำเนินการก่อสร้างอาคารใช้ชื่อว่า ... บนที่ดินแปลงดังกล่าวในวรรคแรกตามรูปแบบ
และรายการที่ได้รับอนุญาตจากพนักงานเจ้าหน้าที่และจะนำไปจดทะเบียนเป็นอาคารชุดเมื่อ
การก่อสร้างแล้วเสร็จ ซึ่งต่อไปในสัญญานี้จะเรียกว่าอาคารชุด
3.2 ผู้จะซื้อและผู้จะขายตกลงจะซื้อขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดดังกล่าวตามวรรคแรก
คือห้องชุดที่ x ชั้นที่ y จำนวน 1 ห้องชุด พื้นที่ห้องชุด (รวมระเบียงถ้ามี) ประมาณ 59.50 ตารางเมตร ...
โดยตกลงราคาซื้อขายเหมาเป็นจำนวน z บาท
...
7. กำหนดเวลาโอนกรรมสิทธิ์
7.1 ผู้จะขายสัญญาว่าจะก่อสร้างอาคารให้แล้วเสร็จภายใน 22 เดือนนับจากวันทำสัญญา
ในกรณีมีเหตุสุดวิสัยและหรือเหตุจำเป็นสำหรับผู้จะขาย ทำให้การก่อสร้างต้องล่าช้าออกไป
คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงให้ขยายระยะเวลาก่อสร้างออกไปอีกระยะหนึ่งแต่ไม่เกิน 3 เดือน
นับจากวันครบกำหนดตามสัญญา
7.2 ผู้จะขายจะดำเนินการจดทะเบียนอาคารชุดทันทีนับแต่วันที่ก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จ
7.3 เมื่อการก่อสร้างอาคารชุดแล้วเสร็จ ผู้จะขายจะแจ้งกำหนดเวลาจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
ห้องชุดให้แก่ผู้จะซื้อทราบล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน
...
19. สำเนาเอกสารประกอบสัญญา
...
19.3 แผนผังบริเวณของอาคารชุด
ผมมีประเด็นคำถามดังนี้ครับ ขอความกรุณาอาจารย์พิจารณาตอบคำถามด้วยครับ
1. ปัจจุบันห้องชุดยังไม่อยู่ในสภาพพร้อมโอน และเลยกำหนด 22 เดือนตามข้อ 7.1 แล้ว
ผมติดต่อเจ้าหน้าที่โครงการทางโทรศัพท์ เจ้าหน้าที่แจ้งว่าจะพร้อมโอนประมาณเดือนสิงหาคม
2550 (ไม่มีหนังสือแจ้งเป็นทางการ) ผมควรทำหนังสือทวงถามเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์
เป็นลายลักษณ์อักษรหรือไม่ครับ (เป็นกังวลว่าบริษัทจะไม่ชำระค่าปรับในกรณีไม่สามารถ
ดำเนินโครงการอาคารชุดให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลา)
2. ตามหลักทางกฎหมายแล้วเมื่อใดถือว่าการก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จครับ
3. ผู้จะขายสามารถจดทะเบียนอาคารชุดก่อนก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จได้หรือไม่ครับ
และผู้จะขายสามารถถือวันที่จดทะเบียนอาคารชุดเป็นวันที่ก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จได้หรือไม่ครับ
(ทั้งๆ ที่ยังไม่เสร็จตามสภาพความเป็นจริง)
4. เมื่อผมไปดูห้องชุดที่ยังไม่เสร็จ พบว่า
4.1 รูปแบบของห้องชุดไม่เป็นตามแบบที่แนบท้ายสัญญา คือมีช่องชาฟต์ที่ใช้สำหรับเดินท่อน้ำ
ส่วนรวมของอาคารมาอยู่ในบริเวณห้อง มองจากด้านในห้องคล้ายกับมีเสาเพิ่มมา 1 ต้น
(แต่แบบที่แนบท้ายสัญญาเป็นแบบที่ใช้โฆษณา ไม่มีการระบุว่าได้รับอนุญาตจาก
พนักงานเจ้าหน้าที่แล้วหรือยัง)
4.2 พื้นที่ที่ได้รับการออกโฉนดจากกรมที่ดินมีเพียง 59.32 ตารางเมตร (เป็นผลมาจากข้อ 4.1)
เมื่อสอบถามเจ้าหน้าที่ของโครงการ เจ้าหน้าที่ชี้แจงว่า เนื่องจากราคาที่อยู่ในสัญญาจะซื้อจะขาย
เป็นราคาซื้อขายเหมาตามถ้อยคำในข้อ 3.2 จึงไม่สามารถลดราคาตามสัดส่วนพื้นที่ที่ลดลงได้
(ประกอบกับพื้นที่ที่หายไปไม่ถึง 5% ของพื้นที่ห้อง)
ผมสามารถเรียกร้องค่าเสียหายใน (1)กรณีผิดแบบได้หรือไม่ (2)กรณีพื้นที่ไม่ครบตามสัญญาจะซื้อ
จะขายได้หรือไม่ครับ
ขอบคุณอาจารย์ครับที่สละเวลาตอบคำถาม
| 
