ทางจำเป็นและภาระจำยอม
เรียนท่านอาจารย์
มีเรื่องขอรบกวนดังนี้ครับ กรณีมีอยู่ว่า เมื่อก่อนปี 2533 แม่ของผมได้มีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินร่วมอยู่ในที่ดินแปลงใหญ่ โดยเมื่อยายของผมเสียชีวิตเมื่อปี 2528 ที่ดินในส่วนของยายและแม่ก็ตกเป็นของแม่แต่เพียงผู้เดียว แต่ที่ดินนี้ยังไม่ได้รังวัดแบ่งโฉนดเนื่องจากเจ้าของที่ดินคู่กรณี (ที่จะเป็นที่ตาบอดต่อไป) ไม่ยอมให้เจ้าหน้าที่เข้าไปรังวัดในที่ดินของเขามาเป็นสิบๆ ปีตั้งแต่สมัยที่ยายยังมีชีวิตอยู่
ต่อมาเมื่อปี 2533 ก่อนที่เจ้าของที่ดินคู่กรณีจะเสียชีวิตได้ยินยอมให้ทำรังวัดและทำรังวัดสำเร็จ แต่ที่ดินคู่กรณีนั้นก็กลายเป็นที่ตาบอด และที่ดินแวดล้อมอื่นๆ มีจำนวนลดลงเกือบทุกแปลง ตัวอย่างเช่น ที่ดินของแม่ จากเดิมควรมี 39 ไร่ หลังรังวัดเหลืออยู่ 34 ไร่ หลายฝ่ายพยายามทักท้วง แต่เจ้าหน้าที่ให้เหตุผลว่าถ้าไม่ยอมรับการแบ่งโฉนดครั้งนั้นก็อาจจะต้องเสียเวลาและค่าใช้จ่ายในการรังวัดอีกหลายรอบหลายปี ทุกคนจึงยินยอม
หลังจากนั้นไม่นานเจ้าของที่ดินนั้นได้ตายลง เอกสารโฉนดออกมาหลังจากรังวัดราว 3 ปี ที่ดินตกเป็นมรดกแก่ทายาทเขา ในราวปี 2536-2537 เจ้าของคนใหม่ซึ่งเป็นบุตรได้ "ขอ" ที่ดินส่วนหนึ่งจากญาติผมโดยตกลงกันว่าจะขอจากแม่ผมอีกครึ่งหนึ่งเพื่อทำถนนให้รถยนต์วิ่งออก ญาติของผมก็ตกลงโดยมีเงื่อนไขว่า "จะให้ถ้าแม่ผมตกลง" แต่แม่ของผมตอบว่าจะขายในราคาประเมิน เนื่องจากทราบเจตนาของเจ้าของคนใหม่ว่าต้องการจะขายที่ดินนั้น และหากที่ดินมีทางออกราคาก็จะสูงขึ้น หลังจากนั้นมาเจ้าของที่ดินคนใหม่ก็ติดต่อกันน้อยมาก เพราะเขาพยายามจะขอซื้อในราคาที่ต่ำกว่าราคาประเมินมาก โดยอ้างว่ากฎหมายให้สิทธิแก่เขา ครั้งหลังสุดระหว่างปี 42-45 ก็ตกลงกันไม่ได้
ก่อนหน้านั้นได้มีการใช้เส้นทางเข้าออกที่ดินคู่กรณีนั้นเป็นปกติ (เดิมเป็นทางเกวียน) แต่ราวปี 40-42 ญาติของผมได้ล้อมรั้วในส่วนครึ่งหนึ่งของเขาตามแนวเขต ทำให้เขาต้องเข้ามาใช้ทางเกวียนในส่วนของแม่ผมเพียงฝ่ายเดียว
ด้านหลังที่ดินของเขาเป็นลำรางน้ำไหลผ่านใช้สำหรับทำนาในช่วงหน้าน้ำ และน้ำจะแห้งในหน้าแล้ง ถัดจากนั้นไปก็จะเป็นที่ดินมีโฉนดอีกแปลง ซึ่งเขาสามารถใช้ออกทางสาธารณะได้ โดยจะเป็นทางที่สั้นกว่าที่จะมุ่งไปทางหลวงสายใหญ่ แต่ทางที่ผ่านที่ดินแม่เป็นทางที่สามารถตัดไปทางหลวงอีกสายหนึ่งได้ใกล้กว่า หลายฝ่ายรวมทั้งผู้ใหญ่บ้านยืนยันว่าเขาออกทางอื่นได้ แต่ก็ต้องไปผ่านที่เอกชนอื่นอีกเช่นกัน
ต้นปี 49 แม่ได้แบ่งขายที่ดินครึ่งหนึ่งให้แก่ผู้ใหญ่บ้านในราคาประเมิน เนื่องจากเดิมผู้ใหญ่บ้านเคยอ้างสิทธิครอบครองปรปักษ์ต่อที่ดินแม่หลังจากยายตาย โดยอ้างว่ายายเป็นคนบอกยกให้เกินสิบปีแล้ว แม่ยินยอมโดยไม่มีการฟ้องร้อง ปัจจุบันผู้ใหญ่บ้านเช่าที่ดินแปลงปัญหาอยู่โดยไม่มีหนังสือสัญญา และจ่ายค่าเช่าเป็นรายปีตามผลผลิต ปีก่อนได้ค่าเช่ามาเพียง 2,000 บาท แต่ผู้ใหญ่บ้านก็รับปากว่าจะดูแลที่ดินและฮวงซุ้ยของยายซึ่งอยู่ในบริเวณที่ดิน
การที่เจ้าของที่ดินคู่กรณีขาดการติดต่อ จึงทำให้ผมเกิดความกังวลว่าเขาจะใช้แง่ทางกฎหมายเอาเปรียบเรา ขอความกรุณาอาจารย์ช่วยชี้ทางและตรวจแก้ความเข้าใจให้แก่ผมตามนี้ครับ
1. ทางออกนั้นน่าจะตกเป็นทางจำเป็นที่เกิดจากการแบ่งแยกที่ดินตาม ปพพ. มาตรา 1350 ซึ่งเป็นผลทางกฎหมายไม่มีอายุความ ใช่หรือไม่
2. แต่ผมไม่ค่อยเข้าใจในเรื่องการเปลี่ยนเงื่อนไขจากทางจำเป็นตกเป็นภาระจำยอมนักและไม่แน่ใจว่าอย่างไหนจะดีกว่ากัน จะมีสิทธิได้ค่าทดแทนหรือไม่อย่างไร
3. ผมได้เสนอแม่ไปก่อนว่าน่าจะล้อมรั้ว แต่ผมก็ไม่แน่ใจว่าจะได้ประโยชน์จริงหรือไม่ ผู้ใหญ่บ้านบอกว่าในที่ดินของแม่มีคนพาวัวควายเข้าไปกินหญ้าและนอนพัก ผมต้องการเพียงแค่กั้นรั้วให้เห็นแนวเขตของที่ดินชัดเจนไม่ต้องการปิดกั้นชาวบ้านที่จะเข้าไปใช้ประโยชน์ตามปกติประเพณี
4. การที่ผมจะเจรจากับเขาว่าจะขายที่ดินในส่วนที่เป็นทางออกต่อเมื่อเขาขายที่ดินของเขาได้แก่ผู้ซื้อในอนาคตในราคาเดียวเป็นสัดส่วนปริมาณกับราคาที่เขาขายได้ จะเป็นประโยชน์หรือไม่ หรือถ้าหากเขาจะแกล้งบอกราคาต่ำๆ ผมก็จะขอซื้อที่ดินจากเขาเลย จะเป็นวิธีที่ดีหรือไม่
5. การเช่าที่ของผู้ใหญ่บ้านยังไม่สามารถนับอายุความครอบครองปรปักษ์ได้ใช่หรือไม่
ยอมรับว่าทางบ้านผมกับคู่กรณีไม่ใช่เพื่อนบ้านที่ดีต่อกันนัก (เขาไม่ใช่ญาติ) เนื่องจากอดีตตั้งแต่สมัยรุ่นปู่ย่าตายาย ซึ่งทำให้ที่ดินหดหายไปโดยทุกคนเชื่อกันว่าถ้ารังวัดตั้งแต่ยี่สิบปีที่แล้วที่ก็คงไม่หายไป แม้เขาจะอ้างว่าที่ของเขาก็หายไปเหมือนกัน แม่ผมหรือญาติๆ ก็ไม่ได้รู้สึกดีขึ้น
นอกจากคำถามข้างต้นแล้ว ผมอยากขอคำแนะนำในทางปฏิบัติอีกด้วยว่าผมจะบอกแม่อย่างไรให้เข้าใจและดำเนินการไม่ให้เสียเปรียบแก่เขา และเป็นไปโดยชอบด้วยกฎหมาย เนื่องจากในฐานะนักเรียนกฎหมายก็ไม่อยากจะเอาเปรียบใคร แต่กลัวว่าเพิ่งเรียนปีแรกจะมั่นใจอะไรไม่ได้มากนัก
ขอบคุณอาจารย์ล่วงหน้าครับ หวังว่าปีต่อๆ ไปผมจะตั้งใจเรียนมากขึ้นเพื่อให้ตอบปัญหาตัวเองและช่วยให้คำปรึกษาผู้มีปัญหาอื่นๆ ได้ แต่ตอนนี้ขออนุญาตรบกวนก่อนครับ | 
