เรียน ท่านอาจารย์มีชัย

ดิฉันมีปัญหาขอเรียนถามท่านอาจารย์เกี่ยวกับการออกระเบียบกำหนดการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด ดังนี้

1.  เนื่องจากมีผู้จัดการอาคารชุดแห่งหนึ่งได้ออกระเบียบกำหนดวิธีการใช้อาคารจอดรถของอาคารชุดนั้น โดยกำหนดให้ผู้เป็นเจ้าของห้องชุด จะสามารถเข้าไปในอาคารที่จอดรถเพื่อจอดรถในที่จอดรถของเจ้าของห้องชุดได้ก็ต่อเมื่อต้องมีสติ๊กเกอร์ที่ต้องมาขอติดจากผู้ควบคุมอาคารชุดก่อน  ซึ่งที่จอดรถเป็นส่วนหนึ่งของห้องชุดที่เจ้าของได้จ่ายเงินซื้อตามสัญญา เป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลของ   เจ้าของห้องชุด

2.  ซึ่งการออกระเบียบดังกล่าว เป็นผลเนื่องมาจากมีเจ้าของห้องชุดบางราย   ไม่ยอมจ่ายค่าดูแลบำรุงรักษา ทรัพย์สินส่วนกลาง ผุ้จัดการอาคารชุดจึงกำหนดระเบียบเช่นนั้นออกมาเพื่อเป็นการบังคับให้ผู้ที่เป็นเจ้าของห้องชุด ยอมจ่ายค่าบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง

3.  ประเด็นที่ขอเรียนถามอาจารย์ก็คือผู้จัดการอาคารชุดดังกล่าวจะใช้อำนาจในการออกระเบียบที่เกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลางมากระทบต่อการใช้สิทธิในทรัพย์สินส่วนบุคคลขอเจ้าของห้องชุดในอาคารนั้นได้หรือไม่ อย่างไร

          เนื่องจากดิฉันเห็นว่าที่จอดรถดังกล่าวก็เป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลที่เจ้าของห้องชุด  ได้ซื้อพร้อมกับห้องชุดด้วย หากกำหนดเช่นนั้น ก็จะทำให้เจ้าของห้องชุดไม่สามารถนำรถเข้าไปจอดในช่องจอดรถของตนได้ หากผุ้จัดการอาคารไม่ยอม ติดสติกเกอร์ให้แก่เจ้าของห้องชุดที่ไม่ยอมจ่ายเงินเพื่อบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง ซึ่งกรณีนี้ดิฉันเห็นว่าเป็นหนี้ตามกฎหมายที่จะไปฟ้องร้องกันต่างหาก มิใช่ใช้อำนาจมากระทบกับทรัพย์สินส่วนบุคคลเช่นนี้

จึงขอความอนุเคราะห์ท่านอาจารย์ช่วยให้ความเห็นในประเด็นดังกล่าวด้วยค่ะ

เรียน คุณพรทิพย์

      อันอาคารชุดนั้น มีส่วนประกอบ ๒ ส่วน คือส่วนที่เป็นของส่วนบุคคล กับส่วนที่เป็นส่วนกลางที่ทุกคนมีสิทธิใช้ร่วมกัน  แต่เมื่ออยู่กันมาก ๆ ก็ต้องหาคนมาช่วยดูแลการบำรุงรักษาและการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินส่วนกลาง ซึ่งย่อมต้องมีค่าใช้จ่ายเป็นของธรรมดา  สำหรับผู้จัดการนั้นนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งคนที่เป็นเข้าของทุกคนมีส่วนร่วมอยู่ด้วย เป็นคนจัดจ้างมาเพื่อให้ดูแลความสงบสุขและบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง  เขาก็ย่อมมีอำนาจที่จะดำเนินการตามสมควรที่จะป้องกันไม่ให้เจ้าของอาคารชุดที่เห็นแก่ตัว เอาเปรียบเจ้าของอาคารชุดอื่น ๆ  คำถามที่ถามมานั้น ผู้จัดาการเขาทำถูกต้องแล้ว  คนที่ปฏิบัติตามกติกาถูกต้อง ก็ย่อมไม่เดือดร้อน คนที่มุ่งแต่จะเอาเปรียบคนอื่น ก็ย่อมได้รับความเดือดร้อนเป็นของธรรมดา