กราบเรียนถามท่านอาจารย์ มีชัย

ผมวางแผนที่จะมีบ้านเดี่ยวสองชั้น ประจวบกับมีคนรู้จักมาบอกขายดาวน์บ้านเดี่ยวสองชั้นให้ผมในราคาที่ผู้นั้นจ่ายดาวน์ตามหนังสือจะซื้อจะขายกับเจ้าของโครงการซึ่งเนิ่นนานมาสิบกว่าปีแล้ว  บ้านบนพื้นที่ 50 ตรว. สร้างเสร็จเป็นที่เรียบร้อยแล้วและพร้อมที่เจ้าเข้าอยู่ได้เลย ติดอยูเพียงเจ้าของโครงการยังไม่สามารถโอนบ้านดังกล่าวได้เนื่องจาก ที่ดินทั้งโครงการติดจำนองกับธนาคารแห่งหนึ่งอยู่   และโครงการหมู่บ้านดังกล่าวดูเหมือนเป็นโครงการที่หยุดชะงักมานาน

ผมได้มีโอกาสไปดูบ้านในโครงการแห่งนั้น และได้มีโอกาสพูดคุยกับผู้อยู่อาศัยข้างๆ บ้านหลังที่ผมกำลังคิดจะซื้อดาวน์อยู่ ทราบว่า ผู้อยู่อาศัยข้างๆ นั้น ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้กับเจ้าของโครงการ และเข้าอาศัยมากว่าสิบปีแล้ว แต่ยังไม่ได้ดำเนินการจดทะเบียนโอนบ้านและที่ดินจากเจ้าของโครงการแต่ประการใด ทั้งนี้ เจ้าของโครงการบ้านดังกล่าว ได้เพียงแต่เรียกเอกสารต่างๆ เพื่อยื่นดำเนินการกู้ยืมจากธนาคารให้ผู้อาศัยหลังนั้นเป็นระยะ 3-4 ครั้ง แต่เรื่องก็เงียบหายไป  จึงเสมือนกับว่าผู้อาศัยท่านนั้น ได้อยู่บ้านหลังนี้โดยไม่มีค่าใช้จ่ายในการผ่อนค่าที่พักอาศัยมาเป็นระยะเวลาสิบปี

ผมได้มีโอกาสพูดคุยกับเจ้าของโครงการโดยตรง ซึ่งได้เพียงแต่ทราบว่ากำลังดำเนินการอยู่ที่ติดขัดเนื่องจาก มีที่ดินหลายแปลง และแต่ละแปลงได้ติดจำนองกับธนาคาร ทั้งนี้เจ้าของโครงการดังกล่าวมิได้มีท่าทีแสดงเจตนาบิดพริ้วเรื่องการโอนบ้านและที่ให้กับผู้ซื้อ แต่ได้อธิบายถึงปัญหาด้านหนี้สินที่ดินที่ติดจำนองอยู่

ผมใคร่ขอเรียนถามอาจารย์ว่า เนื่องจากผมชอบลักษณะบ้านดังกล่าวมาก และมีทำเลที่ตั้งที่ค่อนข้างตรงกับลักษณะนิสัยของผม แต่ติดใจเรื่องปัญหาการยื่นกู้ธนาคาร และการโอนบ้านและที่ดินของโครงการดังกล่าว  จึงอยากทราบว่า จะมีปัญหาใดๆ หรือไม่ หากธนาคารผู้เป็นเจ้าหนี้โดยตรงกับเจ้าของโครงการดังกล่าว ซึ่งมีโครงการเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน ไม่ปล่อยกู้ให้กับผู้ซื้อ และตัดสินใจยึดโครงการดังกล่าว ผู้ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับเจ้าของโครงการ ธนาคารยังคงต้องปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้ซื้อที่จ่ายเงินดาวน์ให้กับเจ้าของโครงการหรือไม่

และในกรณีที่มีผู้เข้าไปอยู่อาศัยในบ้านของโครงการดังกล่าวแล้ว ธนาคารที่เป็นเจ้าหนี้เมื่อดำเนินการฟ้องยึดโครงการจากเจ้าของโครงการแล้ว สามารถฟ้องบังคับให้ผู้เข้าอยู่อาศัยออกจากบ้านดังกล่าวได้หรือไม่  

หากผมสนใจที่จะซื้อบ้านในโครงการดังกล่าวโดยการซื้อดาวน์จากผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโครงการ และดำเนินการเปลี่ยนเชื่อผู้จะซื้อจะขาย เป็นชื่อผม กับโครงการ และขอยื่นกู้ธนาคารด้วยตนเองจะได้หรือไม่

ผมใคร่ขอความกรุณาท่านอาจารย์ได้ให้คำแนะนำอื่นๆ ที่จำเป็นต่อการตัดสินใจครั้งนี้ของผมด้วยครับ

ด้วยความเคารพอย่างสูง

นายมนู  เพ็ญสว่างวัฒน์

เรียน คุณมนู

     คำแนะนำเท่าที่จะให้ได้ก็คือ ถ้าโครงการนั้นดำเนินการมาเป็นสิบปีแล้วยังมีหนี้สินนัวเนียกันอยู่ แล้วจะไปซื้อมาให้เกิดเคราะห์ขึ้นทำไม เพราะเมื่อซื้อมาแล้วก็อาจจะต้องเป็นทุกข์เรื่อยไป

     ส่วนคำถามที่ถามมานั้น หากตัดสินใจจะซื้อและกู้เงินจากธนาคาร เวลาไปขอกู้ ธนาคารเขาคงตอบคำถามเหล่านั้นให้เองแหละ