เรียน ท่านอาจารย์

ดิฉันได้ตกลงซื้อที่นา 2 ไร่ กับน้าชาย แต่โฉนดติดจำนองไว้กับ ธกส.คือติดจำนำข้าวอยู่ แล้วดิฉันก็ได้ซื้อแล้วจ่ายเงินเรียบร้อย ทางน้าก็ได้นำโฉนดออกมาแล้วมาโอนเป็นชื่อของดิฉัน รบกวนถามอาจารย์ดังนี้ค่ะ

1.กรณีอย่างนี้ทางเราจะมีปัญหาหรือไม่ค่ะถ้าเกิดการจำนำข้าวมีปัญหา ทาง ธกส.จะมาตามหนี้กับทางดิฉันหรือไม่

2.โดยปกติถ้าทำการโอนอย่างนี้ จะต้องเสียภาษีกี่เปอร์เซนต์ค่ะ เพราะว่าค่าที่นา ราคาไร่ละ 50000 บาืท กรณีอย่างนี้โอนเป็นมรดกได้ไหมค่ะ จะได้เสียภาษีน้อยลง

3.ค่าโอนโดยปกติแล้วถ้าทำการซื้อขาย ขึ้นอยู่กับการตกลงว่าใครจะเสียค่าโอน หรือว่าควรจะเป็นฝ่ายคนซื้อค่ะ

4.ทางน้าของดิฉันสามารถ เอาโฉนดไปทำการใดๆ หรือว่าทำการในกรณีที่มิชอบด้วยกฎหมายได้หรือไม่ค่ะ เพราะว่าที่นาอยู่ที่ต่างจังหวัด ส่วนตัวดิฉันนั้นอยู่ที่กรุงเทพฯ เพราะทุกวันนี้โฉนดก็ยังอยู่ที่ ธกส.เช่นเดิม

รบกวนท่านอาจารย์ด้วยค่ะ

สมใจ

เรียน คุณสมใจ

    1. มีปัญหาแน่ เพราะคุณซื้อที่ดินมาโดยติดจำนอง ซึ่งแปลว่าหากลูกหนี้เขาไม่ชำระหนี้ไม่ว่าด้วยเหตุใด เจ้าหนี้เขาก็มาเอากับที่ดินนั้น คือมายึดที่ดินนั้นไปขายทอดตลาด ได้เงินมาเท่าไรก็นำไปชำระหนี้ถ้าเหลือจึงจะคืนให้คุณ แต่ถ้าไม่พอ เขาจะมาเอาจากคุณได้หรือไม่ก็ต้องขึ้นอยู่กับสัญญาจำนองว่าครอบคลุมมากน้อยเพียงใด

    2. ดูเหมือนจะเสียในอัตราร้อย ละ 2 ของราคาที่ดิน  ส่วนที่ว่าจะโอนเป็นมรดกได้หรือไม่นั้น ก็คงจะได้ แต่การโอนเป็นมรดกนั้นหมายความว่าที่ดินนั้นจะตกไปยังคุณได้ก็ต่อเมื่อเจ้าของเขาตาย และเขามิได้โอนให้คนอื่นไปเสียก่อน  อะไรกันไม่ได้เป็นมหาเศรษฐีสักหน่อย จะมัวมาห่วงเรื่องภาษีทำไม

   3. ตกลงกันได้

    4. ถ้าโอนโฉนดใส่ชื่อคุณแล้ว เขาก็เอาไปทำอะไรไม่ได้ เว้นแต่คุณจะโอนกันโดยปากเปล่า แต่ชื่อในโฉนดยังเป็นของเขา อย่างนั้นเขาไม่เรียกว่าโอน เขาเรียกว่าถูกหลอก หรือโง่