สวัสดีครับ อาจารย์มีชัย

จากคำถามครั้งก่อนดังนี้

คำถาม

อยากสอบถามเรื่องการจำนองที่ดินครับ สวัสดีครับ อาจารย์มีชัย อยากสอบถามเรื่องการจำนองที่ดินครับ เนื่องจาก ผมจะนำ บ้านพร้อมที่ดิน ไปเป็นหลักทรัพย์กู้เงินที่ธนาคาร แต่หลักทรัพย์ (บ้านกับที่ดิน) ชื่อผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ เป็นคนล่ะคนกัน ผู้ที่ถือครองกรรมสิทธิ์บ้านเสียชีวิตแล้ว (คุณลุง) ส่วนเจ้าของโฉนด (คุณพ่อ) ทางธนาคารจึงให้ผม ไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้าน ให้ตรงกับชื่อที่สลักหลังโฉนดที่ดิน ผมมีคำถามอาจารย์หน่อยครับ 1. การโอนลักษณะนี้ ต้องไปทำการโอนที่กรมที่ดิน หรือไปโอนที่อำเภอครับ 2. ถ้ามีการโอน เกิดขึ้น ต้องเสียค่าใช้จ่าย เหมือนกับการโอนมรดก หรือเปล่าครับ 3. และถ้ายังมีพี่น้อง คนอื่นของคุณพ่ออยู่ จะมีสิทธิ์ใน ตัวบ้าน หรือไม่ครับ   สุดท้ายนี้ ก็ขอให้อาจารย์มีชัย มีสุขภาพแข็งแรงน่ะครับ

คำตอบ

1.-2. การไปโอนที่ไหนน่ะยังไม่สำคัญเท่ากับว่า คุณจะโอนบ้านซึ่งเป็นของลุงที่ตายไปแล้วไปเป็นของพ่อคุณ หรือของคุณได้อย่างไร  ถ้าลุงยังอยู่ก็ยังสามารถให้เขาไปทำโอนที่อำเภอให้ได้ แต่เมื่อเขาตายไปแล้วใครจะเป็นคนโอนให้ ถ้าจะถือเป็นมรดก ปัญหาก็คือว่า ทำไมมรดกนั้นจึงจะตกได้แก่คุณซึ่งไม่ใช่ลูกของเขา  นอกจากนั้นการที่คุณจะเอาที่ดินของพ่อไปจำนองเพื่อค้ำประกันเงินกู้ของคุณนั้น คุณเอาไปทำเองไม่ได้ ต้องให้พ่อคุณเป็นคนไปจำนองเพื่อค้ำประกันหนี้ของคุณ ซึ่งในที่สุดก็เลยจะตกเป็นลูกหนี้เขาทั้งพ่อและลูก  ถ้าพ่อคิดจะยกที่ดินนั้นให้คุณก็ควรยกให้และโอนเป็นชื่อคุณเสีย เพื่อว่าในเวลาที่คุณไปกู้เงินและทำจำนองกับธนาคาร คุณก็จะได้เป็นลูกหนี้คนเดียว พ่อไม่ต้องไปเป็นลูกหนี้ด้วย 3. ถ้าที่ดินนั้นเป็นของพ่อคุณ และยังมีชีวิตอยู่ พี่น้องก็ไม่มีสิทธิอะไรในที่ดินนั้น เว้นแต่ที่ดินนั้นเป็นมรดกของปู่และยังไม่ได้โอนมาเป็นของพ่อคุณ ก็อาจเกิดเป็นปัญหาได้ว่าใครบ้างเป็นทายาทของปู่ มีชัย ฤชุพันธุ์ 12 พฤษภาคม 2553

1. การโอนกรรมสิทธิ์ เจ้าของบ้าน จะโอนให้พ่อครับ แต่ผมไม่รู้จะพาพ่อไป เดินเรื่องโอนที่ไหน

บ้านที่ปลูก เป็นบ้านที่ปลูกร่วมกัน ระหว่างลุงกับพ่อ น่ะครับ ส่วนลุงไม่มีครอบครัวน่ะครับ ตอนที่ทำการปลูกสร้างบ้าน คุณลุงเป็นคนไปขอเลขที่บ้านน่ะครับ

ส่วนการกู้นั้นผมทำการกู้ร่วมกับคุณพ่อครับ