ความคิดเสรีของมีชัย
เรียนรู้กฏหมายใกล้ตัว
เรื่องสั้น
จดหมายถึงนาย
 
  • ยินยอมตั้งผู้จัดการมรดก
  •  
  • แบ่งที่ดิน
  •  
  • ขาดคุณสมบัติรับราชการ
  •  
  • การทำนิติกรรม
  •  
  • ถ้าคู่สัญญาทำผิดสัญญา ผู้ค้ำประกันบอกเลิกสัญญาได้หรือไม่
  • อ่านทั้งหมด
    มุมของมีชัย ถาม-ตอบ กับมีชัย
     
         ถาม-ตอบ กับมีชัย จะเป็นกุญแจ ไขข้อข้องใจของทุกๆท่าน ในเรื่องกฎหมายและการเมือง โดยท่านอาจารย์มีชัย ฤชุพันธุ์ จะขจัดความสงสัยที่เกิดขึ้นของคุณให้หมดไป เมื่อคุณส่งคำถามเข้ามาที่นี่ ส่งคำถาม
    คำสำคัญ
    ค้นหาใน
     
    เลือกประเภทคำถาม-ตอบ > การเมือง | กฏหมาย | เศรษฐกิจ | ทั่วไป | มรดก | แรงงาน | ท้องถิ่น | มหาวิทยาลัย | ราชการ | ครอบครัว | ล้มละลาย | ที่ดิน | ค้ำประกัน | 22128 ค้ำ | archanwell.org | ล้างมลทิน | 24687 | hhhhhhhhhhh | คำถามทั้งหมด ... อ่านสักนิดก่อนตั้งคำถาม

    ปิดหน้าต่างนี้
    คำถามที่ หัวข้อคำถามโดยวันที่
    050920 ค้างชำระค่าซื้อขายที่ดินผู้สานต่อ8 สิงหาคม 2558

    คำถาม
    ค้างชำระค่าซื้อขายที่ดิน

    ขอกราบเรียนสอบถามอาจารย์มีชัย

    ผู้ซื้อ ได้ขอซื้อที่ดินมือเปล่า  ภบท 6 จากเจ้าของที่ดินเดิม(ผู้ขาย) เมื่อปี  2531 โดยทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินกันไว้  และในวันทำสัญญาฯ ผู้ซื้อได้ชำระค่าที่ดินให้แก่ผู้ขายแล้วครึ่งหนึ่ง     ส่วนค่าที่ดินอีกครึ่งหนึ่ง ผู้ซื้อกำหนดเงื่อนไขไว้ในสัญญาว่า   "ผู้ซื้อจะชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือ  เมื่อผู้ซื้อได้เอกสารสิทธิแล้ว"  ( หมายความว่า ผู้ซื้อจะเป็นผู้ดำเนินการขอออกเอกสารสิทธิเอง เช่น  นส3 ก. หรือ โฉนด)

    ระยะเวลาต่อมา ผู้ซื้อได้ดำเนินการจนสามารถออกโฉนดที่ดิน(หลังแดง ห้ามโอน 10 ปี)  แปลงที่ทำสัญญาซื้อขายดังกล่าว  เมื่อปี 2541 โดยชื่อในโฉนดเป็นของผู้ซื้อ

    หลังจากผู้ซื้อได้รับโฉนดแล้ว  ผู้ซื้อไม่ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ และไม่ได้กลับมาติดต่อผู้ขายอีกเลย  จนระยะเวลาล่วงเลยมา 10 กว่าปี

    ขอสอบถามอาจารย์ ดังนี้

    1.) หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินที่ทำกันไว้ เป็นสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ ?

    2.) เมื่อทำสัญญา และผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินไปบางส่วนแล้ว   สิทธิในที่ดินของผู้ขาย ได้โอนไปยังผู้ซื้อ ณ.วันที่ทำสัญญา หรือไม่ ?

    3.) หากสิทธิของผู้ขายยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อ   ผู้ขายร้องขอเพิกถอนโฉนด ที่ผู้ซื้อได้ดำเนินการจนเป็นชื่อผู้ซื้อ  ได้หรือไม่?

    4.) หากสิทธิของผู้ขาย โอนไปให้แก่ผู้ซื้อ ณ.วันทำสัญญาแล้ว   ผู้ขายจะขอบอกเลิกสัญญาซื้อขาย  เนื่องจากผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา ไม่ชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือหลังจากที่ได้รับเอกสารสิทธิตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญา ได้หรือไม่?

    กราบขอบพระคุณอาจารย์มีชัย มา ณ.ที่นี้

    ขอให้อาจารย์มีสุขภาพแข็งแรง ครับ

    จากผู้สานต่อ  

    คำตอบ
    1. เป็นหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย แต่ไม่ใช่จะซื้อจะขายที่ดิน แต่เป็นการจะซื้อจะขายสิทธิครอบครอง เพราะตอนนั้นผู้ขายก็ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
    2. ยัง
    3. ไม่รู้ เพราะไม่รู้ว่าทำไมถึงไปใส่ขื่อผู้ซื้อ  อาจเป็นได้ว่าตอนทำสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ขายคงได้ปล่อยให้ผู้ซื้อไปเป็นผู้ชำระภาษีที่ดิน เมื่อเขาชำระภาษีที่ดิน ทางการก็ออกใบเสร็จรับเงิน คือ ภบท.๖ ให้ในนามของเขา และเขาคงใช้ ใบรับเงินนี้ไปขอออกโฉนดในนามของเขา เพราะถ้าผู้จะขายเป็นคนไปออกหนังสือแสดงสิทธิ์ ก็นึกไม่ออกว่าทำไมถึงไปใส่ชื่อผู้จะซื้อ
    4. ถ้าเป็นเรื่องอยู่ในระหว่างการจะซื้อจะขายกัน ก็บอกเลิกได้ แต่ในความเป็นจริง คงไม่ง่ายอย่างนั้น เพราะผู้ขายคงทำอะไร ๆ ในลักษณะที่ตนเองไม่ได้รักษาสิทธิ จนที่ดินกลายเป็นของผู้ซื้อไปแล้วก็ได้  

    มีชัย ฤชุพันธุ์
    8 สิงหาคม 2558