สวัสดีค่ะอาจารย์มีชัย
หลังจากที่อ่านหัวข้อของท่านอื่นแล้ว หนูก็มีเรื่องรบกวนอาจารย์ค่ะ

เรื่องมีว่าหนูให้เพื่อนเช่าที่ดินว่างเปล่าในการสร้างโกดังและบ้านพักและสามารถทำงานได้ด้วย (เพื่อนเอาเครื่องจักรมาลง 1 ตัวแล้วค่ะ)
โดยพื้นที่ดังกล่าวมีขนาด 100 ตรว. และหนูปลูกบ้านให้พ่ออยู่ด้วยค่ะโดยก่อสร้างพร้อมกันก่อนปลูกสร้าง
พ่อเป็นคนไปขออนุญาติปลูกสร้างบ้านกับเขตนะค่ะ ตอนแรกก็ตกลงปากเปล่าให้การให้ปลูกสร้างแค่ 15*8 เมตร
แต่ตอนนี้ขยายมาเป็น 20*8 เมตร ส่วนที่เหลือเป็นพื้นที่ของหนูในการปลูกบ้าน
ต้ังแต่เดือน ส.ค. 53 จนถึงทุกวันนี้ไม่มีการเซ็นต์สัญญาให้เช่าใด ทุกอย่างตกลงกันปากเปล่า
ตอนนี้บ้านในส่วนของพ่อเรียบร้อยแล้วเข้าอยู่แล้ว แต่ในส่วนที่เพื่อนเช่ายังไม่เรียบร้อยดีแต่เพื่อนก็เข้ามาทำงานได้แล้วค่ะ
ตอนนี้มีปัญหาว่าเพื่อนยังไม่เคยจ่ายค่าเช่าเลยจะ 1 ปี แล้ว
หนูก็เลยว่าถ้าไม่จ่ายจะยึดทุกอย่างที่เพื่อนปลูกสร้างมาร่วมทั้งเครื่องจักร
แต่เพื่อนบอกว่าหนูไม่มีสิทธิ์อะไรเลยในของของเขา แล้วเพื่อนก็ว่าปรึกษาทนายแล้วทุกอย่างเป็นเพียงสัญญาปากเปล่า
เขามีสิทธิ์ในการรื้อถอนและเอาทุกอย่างไปได้ แต่จะรื้อถอนเฉพาะที่เป็นเหล็กที่เป็นปูนจะไม่ทำไรเพราะเสียเวลาของเขา
หนูเลยขอรบกวนอาจารย์ดังนี้ค่ะ
1. การที่ไม่ได้มีการเซ็นต์สัญญาตั้งแต่ก่อนปลูกสร้างถ้าตกลงไม่ได้จริงๆ แล้วเกิดการฟ้องร้องหนูหรือเพื่อนจะชนะค่ะ
ตอนนี้หนูเข้าใจว่าการที่ไม่ได้เซ็นต์สัญญาแต่ทุกอย่างเป็นการตกลงปากเปล่าอย่างที่เพื่อนไปปรึกษาทนาย
แล้วทำไมเขาถึงชนะค่ะทำไมหนูถึงไม่ชนะ ทั้งที่ทุกอย่างก็อยู่บนที่ดินของหนู
2. ถ้าต้องเซ็นต์สัญญาจริงๆ เพื่อนต้องการเซ็นต์ 10 ปี แต่หนูเห็นเริ่มมีปัญหา ถ้าการเซ็นต์ไม่มีการจดทะเบียนที่ สนง. ที่ดิน
มันจะมีผลแค่ 3 ปีใช้ไหมค่ะ แล้วคนที่ไปจดทะเบียนที่ สนง. ที่ดิน ต้องเป็นผุ้ให้เช่า หรือผุ้เช่าค่ะ ใจจริงหนูไม่อยากให้เพื่อนเช่า
นานๆ ค่ะ เพราะไม่อยากมีปัญหากวนใจไปตลอดนะค่ะ
3. หนูก็ไม่อยากเอาเปรียบเพื่อนเหมือนที่เพื่อนว่าหนูให้เอามาปลูกสร้างเพื่ออยากได้ของๆเขา ถ้าหนูจะระบุในสัญญา
ได้ใช้ไหมค่ะ ในกรณีที่ไม่ให้เพื่อนรื้อถอนอะไรเลย หรือถ้าเพื่อนไม่ยอมหนูให้รื้อถอนได้แต่ต้องให้รื้อให้หมดแล้วปรับหน้าดิน
ให้เหมือนเดิไม่ใช้เหมือนที่เพื่อนไปปรึกษาทนายได้ใช้ไหมค่ะ
4.หนูไม่ค่อยมีเงินในการจ้างทนายนะค่ะ หนูไม่อยากโดนเอาเปรียบตอนทำสัญญาหนูควรระวังและระบุอะไรไว้บ้างดีค่ะเพราะ
เรื่องการเงินของเพื่อนดูไม่เป็นระเบียบเลยค่ะ มีปัญหาตั้งแต่เดือนแรกที่ก่อสร้างเลยค่ะ
5. การที่จะให้เพื่อนออกจากที่ดินได้โดยไม่ต้องขึ้นศาลหนูสามารถระบุในสัญญาให้ละเอียดเลยได้ไหมค่ะ
ว่าถ้าผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่งต้องย้ายออกนะค่ะ

รบกวนอาจารย์นะค่ะ ตอนนี้หนูเครียดมาก เหมือนทำให้พ่อเครียดไปด้วยที่เอาเพื่อนมาเช่าที่แต่แล้วเพื่อนก็จะเอาเปรียบค่ะ
เพื่อนชอบพูดขู่ตลอดเหมือนเขาขึ้นศาลบ่อยแล้วเขามีทนายให้ปรึกษาตลอดแต่หนูไม่รู้จะปรึกษาใครดีค่ะ ค่าเช่าเดือนละ 2 พัน
ก็น้อยอยู่แล้วค่ะ

ขอบคุณอาจารย์มีชัยมากๆ ค่ะ
ตัดสินใจผิด

1. การเช่าที่ดินนั้น ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด ก็ฟ้องร้องบังคับไม่ได้  ที่ว่าฟ้องร้องบังคับไม่ได้น่ะหมายความว่า เขาจะฟ้องให้คุณยอมให้เขาเช่าก็ไม่ได้ คุณจะฟ้องเรัยกค่าเช่าจากเขาก็ไม่ได้  แต่การที่เขาอยู่ ๆ เข้ามาใช้ที่ดินของคุณนั้น ถึงแม้คุณเรียกค่าเช่าไม่ได้ คุณก็เรียกค่าเสียหายได้ั เขาจึงอยู่ในฐานะเสียเปรียบ

2.-3. ถ้าเช่าเกิน ๓ ปี ก็ต้องจดทะเบียน แต่เมื่อจดทะเบียนแล้วก็ผูกพันคุณตลอดไป  ทางที่ดีควรให้เช่าเพียง ๓ ปี ถ้าเขาประพฤติดีจึงค่อยเจรจาต่ออายุกันใหม่  ส่วนสัญญาเช่านั้น ลองไปหาซื้อแบบสัญญาเช่ามาดู แล้วเติมข้อความให้ละเอียดตามที่ต้องการ อะไรที่สงสัยว่าเขาจะเอาเปรียบก็เขียนเสียให้ชัด อะไรที่อยากให้เขาทำก็เขียนเสียให้ชัดเช่นกัน นอกจากนั้นควรระบุให้ชัดเจนว่าเมื่อครบสัญญาเช่าแล้ว สิ่งปลูกสร้างจะเป็นของใคร ถ้าตกเป็นของคุณก็แล้วไป แต่ะถ้ายังเป็นของเขาก็ต้องระบุให้ชัดว่าเขาจะต้องรื้อถอนไปอย่างไร และทำที่ดินให้คืนกลับอย่างเดิมอย่างไร ใครเป็นคนออกค่าใช้จ่ืาย

4. ถ้าไม่จ้างทนายความ ก็คงต้องศึกษาเอาเองและเสี่ยงหน่อย

5. เมื่อเกิดเรื่องกันขึ้น ก็ต้องไปศาลในที่สุด ไม่มีทางเลี่ยงได้