ความคิดเสรีของมีชัย
เรียนรู้กฏหมายใกล้ตัว
เรื่องสั้น
จดหมายถึงนาย
 
  • การควบรวมท้องถิ่นในเขตตำบลเดียวกัน
  •  
  • ปัญหากฏหมาย
  •  
  • ทางเดินสาธารณประโยชน์
  •  
  • การชำระค่าสินไหมทดแทนความรับผิดทางละเมิด
  •  
  • คดีฉ้อโกง
  • อ่านทั้งหมด
    มุมของมีชัย ถาม-ตอบ กับมีชัย
     
         ถาม-ตอบ กับมีชัย จะเป็นกุญแจ ไขข้อข้องใจของทุกๆท่าน ในเรื่องกฎหมายและการเมือง โดยท่านอาจารย์มีชัย ฤชุพันธุ์ จะขจัดความสงสัยที่เกิดขึ้นของคุณให้หมดไป เมื่อคุณส่งคำถามเข้ามาที่นี่ ส่งคำถาม
    คำสำคัญ
    ค้นหาใน
     
    เลือกประเภทคำถาม-ตอบ > การเมือง | กฏหมาย | เศรษฐกิจ | ทั่วไป | มรดก | แรงงาน | ท้องถิ่น | มหาวิทยาลัย | ราชการ | ครอบครัว | ล้มละลาย | ที่ดิน | ค้ำประกัน | 22128 ค้ำ | archanwell.org | ล้างมลทิน | 24687 | hhhhhhhhhhh | คำถามทั้งหมด ... อ่านสักนิดก่อนตั้งคำถาม

    ปิดหน้าต่างนี้
    คำถามที่ หัวข้อคำถามโดยวันที่
    046957 รบกวนช่วยไขปัญหาหนักใจให้ด้วยค่ะพยายามหลายทางแล้วไม่รู้แจ้งเสียทีค่ะนส.บี21 พฤษภาคม 2555

    คำถาม
    รบกวนช่วยไขปัญหาหนักใจให้ด้วยค่ะพยายามหลายทางแล้วไม่รู้แจ้งเสียทีค่ะ

    พ่อแม่สามีพึ่งหย่ากันและได้ลงข้อความในสัญญาหย่าว่ามีทรัพย์สินเป็นบ้านพร้อมที่ดิน ที่สมุทรปราการเป็นทาวเฮ้าเล็กๆ คู่หย่าทั้งสองฝ่ายขอยกให้กับบุตรชาย(นามสมมุติ นาย เอ)ซึ่งเป็นสามีของหนู 

    (ส่วนนามสมมุติของหนูขอใช้เป็น นส.บี นะคะ) 

    1) บันทึกในสัญญาการหย่าของพ่อและแม่ของสามีถือเป็นพินัยกรรมรึเปล่าคะ หรือจะเรียกว่าสามีของหนู (นายเอ) ได้ รับบ้านและที่ดินเป็นมรดก หรือเป็นแค่พ่อแม่ยกให้ลูกชายเฉยๆคะ 

    ราคาประเมินบ้านพร้อมที่ดิน591,840บาท เป็นทาวเฮ้าส์ ขนาด4*12m. ปลูกมา25ปี ซึ่งสามคนพ่อแม่และลูกคือ นายเอ มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมาตั้งแต่ซื้อมา25ปีแล้ว 

    2)หลังจากพ่อแม่หย่ากันนายเอจะไปดำเนินการโอนบ้านพร้อมที่ดินที่ทางพ่อแม่ตนมอบให้ตามบันทึกในสัญญาการหย่า จะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน0.5%+อากร0.5% หรือ เสียแค่ธรรมเนียมการโอนที่ดินอย่างเดียว0.5%คะ 

    นายเอและนส.บีตกลงกันว่าหลังจากการโอนบ้านพร้อมที่ดินเพื่อที่นายเอจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิเรียบร้อยแล้ว เราทั้งคู่จะไปจดทะเบียนสมรสกันค่ะ แม่สามีบอกไม่มีเงินแต่งเลยให้ไปจดทะเบียนแล้วให้นายเอเขียนสัญญาระหว่างสมรสว่า นายเอยินยอมยกบ้านพร้อมที่ดินแปลงดังกล่าวให้กับนส.บีผูเป็นภรรยาไว้เป็นของหมั้น ให้ทรัพย์สินเป็นสินส่วนตัวของภรรยา(นส.บี)โดยผู้เดียว อยากสอบถามว่า 

    3) นายเอผู้เป็นสามีจะเรียกร้องขอทรัพย์สินคืนได้มั้ยคะ เพราะเคยได้ยินว่า ถ้าโอนเป็นจากสามีให้ภรรยา สามารถขอคินได้จริงเท็จประการใดคะ 

    4)ก่อนจดทะเบียนสมรสทรัพย์สินนี้ต้องถูกโอนเป็นของนายเอ ถือเป็นสินส่วนตัวใช่มั้ยคะ แล้วถ้านายเอมาจดทะเบียนกะนส.บีแล้วมีบันทึกข้อสัญญาแบบเบื้องต้นคือมีบันทึกระหว่างสมรสมอบทรัพย์สินให้ภรรยาไว้เป็นของมั้นจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านพร้อมที่ดินแปลงดังกล่าวเท่าไหร่และมีค่าอะไรบ้างคะ 

    หนูได้โทรไปที่ที่ดินเค้าบอกเสียเหมือนคนทั่วไป คือ ค่าโอน2.5%+ค่าอากร1%=3.5% 

    แต่ลองโทรไปอีกครั้งที่ดินบอกต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะด้วยอีก3.3%เป็นทั้งหมดรวม 6.8% หนูก็เลยงงมากค่ะ 

    เลยลองหาข้อมูลในเนตดู แต่ก็ยังไม่แนใจ เพราะเคสของแต่ละรายมีที่มาไม่เหมือนกันซะทีเดียวค่ะ ข้อมูลที่หาในเนต สามีโอนที่ดินให้ภรรยาเสียแค่ค่าโอน0.5%และอากรอีก0.5%ไม่ใช่หรอคะ 

    5)ถ้าเปรียบเทียบเป็นเคสของหนู สามีพึ่งได้บ้านและที่ดินจากพ่อแม่ระยะเวลาสมมุติเป็นหนึ่งเดือน(ไม่ถึงห้าปี) จะมีค่าโอนจากสามีให้ภรรยา0.5%และอากรอีก0.5% และมีค่าภาษีธุรกิจเฉพาะด้วยอีก3.3%เป็นทั้งหมดรวม4.4% แต่เนื่องจากนายเอผู้เป็นสามีมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมากว่า25ปี และหรือ นายเอสามีได้รับทรัพย์สินนี้เป็นมรดกหรือไม่อย่างไรยังไม่รู้แจ้งจากคำถามด้านบน จะเป็นข้อยกเว้นการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีก3.3% ก็จะเหลือค่าใช้จ่ายในการโอนแค่ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน0.5%+อากร0.5%ถูกต้องมั้ยคะ 

    ทำไมที่ดินบอกสามีโอนให้ภรรยาที่จดทะเบียนต้องเสียค่าโอน2%+0.5%+0.5%+3.3% รบกวนช่วยหนูคำนวณค่าใช้จ่ายที่ถูกต้องได้นะคะ พึ่งเปิดอ่านเจออีกเคสสมมุติว่าถ้านายเอพึ่งได้รับบ้านและที่ดินมาไม่ถึง5ปีแล้วขายต่อไม่ต้องเสียอากร0.5%หรอคะ 

    ยิ่งอ่านเยอะก็ยิ่งงงมากค่ะ ยังไงขอความกรุณาช่วยตอบให้ด้วยนะคะ ขอบคุณมากๆค่ะ ^__^ 

    คำตอบ

    1. ไม่ใช่พินัยกรรม เป็นแต่เพียงข้อตกลงระหว่างคู่กรณีในการหย่า การตกลงกันนั้นยังไม่ได้ทำให้กรรมสิทธิ์โอนมาเป็นของลูกชาย ยังคงเป็นของพ่อแม่อยู่ จนกว่าเขาจะไปจดทะเบียนโอนให้ลูก

    2-3  ถ้าบิดามารดายังไม่ได้โอนบ้านให้นายเอ ๆ ก็ไม่มีอะไรไปยกให้เป็นของหมั้นของ นส. บี  แต่ถ้าบ้านนั้นหรือทรัพย์สินอื่นเป็นของนายเอ และนายเอจัดให้บ้านหรือทรัพย์สินนั้นเป็นของหมั้น  ของหมั้นนั้นก็ตกเป็นสินส่วนตัวของภรรยา (ถ้าได้จดทะเบียนสมรสกัน) นายเอ จะเรียกคืนไม่ได้

    4.-5. ของหมั้นต้องให้กันตอนหมั้น ไปให้ในตอนหลังจากจดทะเบียนสมรสแล้ว ก็ไม่ใช่ของหมั้น กลายเป็นการยกให้ระหว่างสามีภรรยา ซึ่งสามีจะยกเลิกเมื่อไรก็ได้ ส่วนการเสียค่าธรรมเนียมนั้น ทางที่ดีสอบถามจากกรมที่ดินเป็นดีที่สุด เวลาสอบถามก็ต้องบอกข้อเท็จจริงให้ละเอียดและถ้าถามกับหลายคน ก็ต้องบอกให้เหมือนกันทุกคน มิฉะนั้นเขาก็วินิจฉัยต่างกันได้

    โดยปกติการได้ที่ดินมาและโอนต่อไปยังบุคคลอื่นภายใน ๕ ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีกร้อยละ ๓ เว้นแต่เป็นกรณีได้รับมาโดยทางมรดก  แต่ในกรณีของนายเอ ยังไม่ใช่มรดกเพราะพ่อแม่ยังไม่ตายมรดกยังไม่เกิดขึ้น


    มีชัย ฤชุพันธุ์
    21 พฤษภาคม 2555