จดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะส่วน
เรื่อง จดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะส่วนครับ
ผมซื้ออาคารพานิช2ห้องตีทะลุติดกันให้เช่าเป็นสนง. คือห้องเลขที่ 1 บนที่ดิน21 ตรว. และห้องเลขที่2 บนที่ดิน 20 ตรว. ราคา11ล้าน โดยใส่ชื่อภรรยา(ไม่จดทะเบียน)ร่วมกู้ด้วย (กู้8ล้าน ผมผ่อนคนเดียวมาเกือบ20ปี เหลือหนี้รวม2 ล้าน)
ภายหลังผมจำเป็นกู้ใหม่เพิ่มอีก2ล้านในหลักทรัพย์เดิม เธอไม่ยอมกู้ร่วมอีกจึงโอนยกให้ผมโดยเสน่หาให้ผมกู้เพิ่มเองคนเดียว (หนี้เก่ายังมีชื่อเธอกู้ร่วมอยู่ ธนาคารไม่ปลดให้) ขณะนี้ผมจึงถือกรรมสิทธิ์อยู่คนเดียวทั้งตึกและที่ดินทั้ง2ห้อง ผมชำระหนี้เองทั้ง2ยอดมาตลอด เหลือยอดหนี้รวมเพียง2ล้าน
ต่อมาได้ตกลงแยกทางกับอดีตภรรยา(ไม่จดทะเบียน) จึงทำสัญญากันทั้งพ่อแม่ลูก(จดทะเบียนรับรองบุตรก่อนแล้ว)มีพยานเป็น จนท. รัฐฝ่ายกฎหมาย มีข้อความว่า ผมตกลงยกที่ดินโฉนด111 และที่ดินโฉนด 222 พร้อมอาคารพานิช2คูหา เลขที่ 1 และ 2 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินทั้ง2แปลง ให้ลูก2คน เป็นจำนวนครึ่งหนึ่ง โดยเธอจะเป็นผู้ชำระเงินในการไถ่ถอนจำนองและค่าโอนต่างๆให้ โดยลูก(อายุเกิน20แล้วทั้ง2คน)จะจดสิทธิเก็บกินทั้งตึกและที่ดินให้ผมแต่เพียงผู้เดียวไปตลอดชีวิต(เพื่อเอาค่าเช่าเลี้ยงตัวและใช้หนี้) ผมยังได้สัญญายกทรัพย์สินรายการอื่นให้ด้วย แต่ไม่เป็นปัญหาครับ
ปัญหาคือ
เธอต้องการให้ผมโอนสิทธิ์ให้ลูก(จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แบบยกให้โดยมีค่าตอบแทน อ้างกลัวว่าผมจะขอคืน) และ ให้ลูกทั้ง2คนมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับผมอยู่ในใบโฉนด2ใบและตึก2ห้อง ทุกรายการ รายการละครึ่งหนึ่ง
ผมจึงแย้งว่า
1) การยกกรรมสิทธิ์ให้แบบมีค่าตอบแทน ผมไม่อยากทำ ทำให้ต้องเสียค่าโอน2% และภาษีเงินได้เปล่าๆ แม้เธอจะรับเสียค่าโอนเอง เธอกลัวเกินเหตุ การเรียกคืนโดยฟ้องลูกว่าประพฤติอกตัญญูนั้นยุ่งยาก แก่แล้วผมอยู่เฉยดีกว่า (แม้ดูเหมือนลูกจะยังไม่รู้จักกตัญญูก็ตาม) และเขาก็เอาสัญญาขึ้นต่อสู้ผมได้อยู่แล้ว
2) การให้สิทธิเก็บกินโดยผู้ให้กับผู้รับมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ในทรัพย์สินเดียวกันนั้น สอบถามจนท.ที่ดินทั้งสาขาและที่กรมแล้วเขายังไม่เคยทำกัน ปัญหา ใบโฉนดเอกสารสิทธิ์ใครจะเก็บ ถ้าใครไปโอนสิทธิ์ส่วนตนให้ผู้อื่นจะทำอย่างไร จนท.จึงให้เรามาคุยกันเองก่อน ในระเบียบกรมที่ดินมีตัวอย่างว่า 2.1 นาย ก. และ นาย ข. ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน แล้วนาย ก.จดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะส่วนตนให้นาย ค. อันนี้ได้แน่ๆ 2.2 กรณีนาย ก. จดสิทธิเก็บกินเฉพาะส่วนของนาย ก. ให้นาย ข. ที่ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันอยู่แล้วจะได้หรือไม่ครับ?
ผมเข้าใจว่าเมื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันอยู่(โดยไม่ได้บรรยายสัดส่วน) ทั้งคู่ก็มีสิทธิ์ใช้ประโยชน์ เก็บกินตามสิทธิ์นั้นอยู่แล้ว ไม่ต้องจดก็ได้ แต่สัญญานั้นให้ผมมีสิทธิเก็บกินแต่เพียงผู้เดียวไปตลอดชีวิต ผมจึงเสนอให้ทำแบบข้อ 3
3) ให้เธอปลดจำนองชำระหนี้ ส่วนผมโอนห้องที่2ใส่ชื่อลูกทั้ง2คน แล้วลูก2คนจดทะเบียนสิทธิ์เก็บกินทั้งที่ดินและตึกเฉพาะห้องที่2ให้ผมแต่ผู้เดียวตลอดชีวิต ใบโฉนดห้องที่2เธอหรือลูกก็เก็บเอาไป ส่วนผมก็เก็บใบโฉนดห้องที่1ไว้เองและใบสิทธิเก็บกินห้องที่2 เพื่อเสียภาษี ส่วนที่ดินต่างกัน1 ตรว. ผมยอมจ่ายชดเชยให้ให้100000บาท
ถามท่านอาจารย์ดังนี้
1 กรณีในข้อ 2.2 นั้น ทำนิติกรรมที่ดินถูกต้องหรือไม่ครับ? (จนท.ลังเล ตัวอย่างไม่ชัดเรื่องสิทธิเก็บกินเฉพาะส่วน) ผมจะยอม ก็กลัวเป็นปัญหาภายหลัง
2 ข้อเสนอของผมในข้อ 3 ถูกตามข้อสัญญาหรือไม่ครับ? | 
