ความคิดเสรีของมีชัย
เรียนรู้กฏหมายใกล้ตัว
เรื่องสั้น
จดหมายถึงนาย
 
  • ยินยอมตั้งผู้จัดการมรดก
  •  
  • แบ่งที่ดิน
  •  
  • ขาดคุณสมบัติรับราชการ
  •  
  • การทำนิติกรรม
  •  
  • ถ้าคู่สัญญาทำผิดสัญญา ผู้ค้ำประกันบอกเลิกสัญญาได้หรือไม่
  • อ่านทั้งหมด
    มุมของมีชัย ถาม-ตอบ กับมีชัย
     
         ถาม-ตอบ กับมีชัย จะเป็นกุญแจ ไขข้อข้องใจของทุกๆท่าน ในเรื่องกฎหมายและการเมือง โดยท่านอาจารย์มีชัย ฤชุพันธุ์ จะขจัดความสงสัยที่เกิดขึ้นของคุณให้หมดไป เมื่อคุณส่งคำถามเข้ามาที่นี่ ส่งคำถาม
    คำสำคัญ
    ค้นหาใน
     
    เลือกประเภทคำถาม-ตอบ > การเมือง | กฏหมาย | เศรษฐกิจ | ทั่วไป | มรดก | แรงงาน | ท้องถิ่น | มหาวิทยาลัย | ราชการ | ครอบครัว | ล้มละลาย | ที่ดิน | ค้ำประกัน | 22128 ค้ำ | archanwell.org | ล้างมลทิน | 24687 | hhhhhhhhhhh | คำถามทั้งหมด ... อ่านสักนิดก่อนตั้งคำถาม

    ปิดหน้าต่างนี้
    คำถามที่ หัวข้อคำถามโดยวันที่
    043022 จดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะส่วนสมหมาย17 ธันวาคม 2553

    คำถาม
    จดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะส่วน

    เรื่อง  จดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะส่วนครับ

     

    ผมซื้ออาคารพานิช2ห้องตีทะลุติดกันให้เช่าเป็นสนง.   คือห้องเลขที่ 1 บนที่ดิน21 ตรว.  และห้องเลขที่2  บนที่ดิน 20 ตรว. ราคา11ล้าน  โดยใส่ชื่อภรรยา(ไม่จดทะเบียน)ร่วมกู้ด้วย (กู้8ล้าน ผมผ่อนคนเดียวมาเกือบ20ปี เหลือหนี้รวม2 ล้าน)

    ภายหลังผมจำเป็นกู้ใหม่เพิ่มอีก2ล้านในหลักทรัพย์เดิม  เธอไม่ยอมกู้ร่วมอีกจึงโอนยกให้ผมโดยเสน่หาให้ผมกู้เพิ่มเองคนเดียว (หนี้เก่ายังมีชื่อเธอกู้ร่วมอยู่   ธนาคารไม่ปลดให้)  ขณะนี้ผมจึงถือกรรมสิทธิ์อยู่คนเดียวทั้งตึกและที่ดินทั้ง2ห้อง  ผมชำระหนี้เองทั้ง2ยอดมาตลอด  เหลือยอดหนี้รวมเพียง2ล้าน

    ต่อมาได้ตกลงแยกทางกับอดีตภรรยา(ไม่จดทะเบียน)   จึงทำสัญญากันทั้งพ่อแม่ลูก(จดทะเบียนรับรองบุตรก่อนแล้ว)มีพยานเป็น จนท. รัฐฝ่ายกฎหมาย  มีข้อความว่า “ผมตกลงยกที่ดินโฉนด111  และที่ดินโฉนด 222  พร้อมอาคารพานิช2คูหา เลขที่ 1  และ 2 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินทั้ง2แปลง  ให้ลูก2คน เป็นจำนวนครึ่งหนึ่ง  โดยเธอจะเป็นผู้ชำระเงินในการไถ่ถอนจำนองและค่าโอนต่างๆให้  โดยลูก(อายุเกิน20แล้วทั้ง2คน)จะจดสิทธิเก็บกินทั้งตึกและที่ดินให้ผมแต่เพียงผู้เดียวไปตลอดชีวิต”(เพื่อเอาค่าเช่าเลี้ยงตัวและใช้หนี้)   ผมยังได้สัญญายกทรัพย์สินรายการอื่นให้ด้วย  แต่ไม่เป็นปัญหาครับ

     

    ปัญหาคือ   

    เธอต้องการให้ผมโอนสิทธิ์ให้ลูก(จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แบบยกให้โดยมีค่าตอบแทน    อ้างกลัวว่าผมจะขอคืน)   และ  ให้ลูกทั้ง2คนมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับผมอยู่ในใบโฉนด2ใบและตึก2ห้อง  ทุกรายการ รายการละครึ่งหนึ่ง

    ผมจึงแย้งว่า   

    1) การยกกรรมสิทธิ์ให้แบบมีค่าตอบแทน  ผมไม่อยากทำ  ทำให้ต้องเสียค่าโอน2% และภาษีเงินได้เปล่าๆ  แม้เธอจะรับเสียค่าโอนเอง  เธอกลัวเกินเหตุ  การเรียกคืนโดยฟ้องลูกว่าประพฤติอกตัญญูนั้นยุ่งยาก   แก่แล้วผมอยู่เฉยดีกว่า (แม้ดูเหมือนลูกจะยังไม่รู้จักกตัญญูก็ตาม)   และเขาก็เอาสัญญาขึ้นต่อสู้ผมได้อยู่แล้ว 

    2)  การให้สิทธิเก็บกินโดยผู้ให้กับผู้รับมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ในทรัพย์สินเดียวกันนั้น  สอบถามจนท.ที่ดินทั้งสาขาและที่กรมแล้วเขายังไม่เคยทำกัน  ปัญหา  ใบโฉนดเอกสารสิทธิ์ใครจะเก็บ   ถ้าใครไปโอนสิทธิ์ส่วนตนให้ผู้อื่นจะทำอย่างไร   จนท.จึงให้เรามาคุยกันเองก่อน ในระเบียบกรมที่ดินมีตัวอย่างว่า  2.1 นาย ก. และ นาย ข. ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน  แล้วนาย ก.จดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะส่วนตนให้นาย ค. อันนี้ได้แน่ๆ     2.2 กรณีนาย ก. จดสิทธิเก็บกินเฉพาะส่วนของนาย ก. ให้นาย ข. ที่ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันอยู่แล้วจะได้หรือไม่ครับ?    

     ผมเข้าใจว่าเมื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันอยู่(โดยไม่ได้บรรยายสัดส่วน)  ทั้งคู่ก็มีสิทธิ์ใช้ประโยชน์ เก็บกินตามสิทธิ์นั้นอยู่แล้ว  ไม่ต้องจดก็ได้  แต่สัญญานั้นให้ผมมีสิทธิเก็บกินแต่เพียงผู้เดียวไปตลอดชีวิต  ผมจึงเสนอให้ทำแบบข้อ 3

    3)  ให้เธอปลดจำนองชำระหนี้  ส่วนผมโอนห้องที่2ใส่ชื่อลูกทั้ง2คน  แล้วลูก2คนจดทะเบียนสิทธิ์เก็บกินทั้งที่ดินและตึกเฉพาะห้องที่2ให้ผมแต่ผู้เดียวตลอดชีวิต  ใบโฉนดห้องที่2เธอหรือลูกก็เก็บเอาไป   ส่วนผมก็เก็บใบโฉนดห้องที่1ไว้เองและใบสิทธิเก็บกินห้องที่2 เพื่อเสียภาษี   ส่วนที่ดินต่างกัน1 ตรว.  ผมยอมจ่ายชดเชยให้ให้100000บาท

     

    ถามท่านอาจารย์ดังนี้

    1   กรณีในข้อ  2.2 นั้น   ทำนิติกรรมที่ดินถูกต้องหรือไม่ครับ?  (จนท.ลังเล  ตัวอย่างไม่ชัดเรื่องสิทธิเก็บกินเฉพาะส่วน)   ผมจะยอม  ก็กลัวเป็นปัญหาภายหลัง

    2    ข้อเสนอของผมในข้อ 3  ถูกตามข้อสัญญาหรือไม่ครับ?

    คำตอบ

    1. ถ้าเจ้าหน้าที่เขาทำให้ก็แปลว่าถูกต้อง

    2. ไม่รู้ว่ามีสัญญากันว่าอย่างไร

     


    มีชัย ฤชุพันธุ์
    17 ธันวาคม 2553