กราบเรียนท่านอาจารย์มีชัย ที่เคารพและนับถือ

เมื่อ 9/9/2554 ดิฉันได้ทำ สํญญาจะซื้อจะขาย อาคารพาณิชย์   3ห้อง  โฉนดที่ดิน  เลขที่....เล่ม....... โดยมัดจำเงิน100,000  ที่เหลือ 9.6ล้าน จะชำระเมื่ออนุมัติเงินกู้  มีบันทึกแนบท้าย

1.ผู้ขายตกลงซ่อมแซมรอยรั่วซึมในอาคาร

2.ผู้ขายต้องกันเนื่อ้ที่ส่วนรวม  (ที่ดินว่างด้านหลังอาคารที่ซื้อ)ออกให้ผู้ซื้อ  โดยกันระยะจากรั้วเข้ามา4เมตร เพื่อใช้เป็นถนนร่วมกัน

ตอนทำสัญญาซื้อขายที่สำนักงานที่ดินเมื่อ  5/1/2555  เขียนไว้ที่9.7ล้านเมื่อหักเงินมัดจำ1แสนแล้วจึงได้ชำระเพิ่มไป  9.4ล้านเนื่องจากผู้ซื้อได้ตกลงขอส่วนลด2แสนและจะซ่อมแซมเอง   (แต่ไม่ได้มีเขียนลงในสัญญาซื้อขาย )

ขอเรียนถาม

1.บันทึกนี้แนบท้ายจะซื้อจะขาย   ข้อที่2

เรื่อง ผู้ขายต้องกันเนื้อที่ส่วนรวม  (ที่ดินว่างด้านหลังอาคารที่ซื้อ)ออกให้ผู้ซื้อ  โดยกันระยะจากรั้วเข้ามา4เมตร เพื่อใช้เป็นถนนร่วมกัน

จะส่งผลถึงปัจจุบันไหมค่ะ    เพราะ ข้อที่1 มีการเปลี่ยนแลงข้อตกลงไปแล้ว ในการซื้อ ขาย   โดยหักเป็นส่วนลดให้ผู้ซื้อทำการซ่อมแซมเอง

ส่วนข้อ 2  ตอนนี้ยังไม่มีการกั้นรั้วให้

2.คำว่า  "เนื้อที่ส่วนรวม"     หมายถึง  ที่ดินของโครงการใช่ไหม?

เพราะส่วนหลังอาคารพาณิชย์มีทั้งที่ดินในโฉนด และที่ดินของเจ้าของโครงการ

เนื่องจากข้างหลังอาคารพาณิชย์ ชุดนี้(  คือ 4ห้องใหญ่   )ทางโครงการบอกว่าได้มีเนื้อที่ส่วนรวมไว้ให้เป็นทางเข้าออกประมาณ 6เมตร

แต่ดิฉันไปวัดดูแล้ว  จริงๆที่ดินส่วนรวมของโครงการมีแค่ 2.8เมตร    หากดิฉันกันรั้วตามโฉนด    บ้านติดกันอีก 2หลังอาจเข้าออกไม่ได้   เนื่องจากมีเนื้อที่น้อยไป 

สรุปว่า ดิฉันควรทำอย่างไร?ดี    เพราะอีก2หลังเข้าใจว่า ต้องเว้น 4เมตร  จึงกั้นรั้วเอง โดยไม่ได้รางวัดที่    (ทางผู้ขายบอกว่า  ยกที่ดินส่วนโครงการให้กับผู้ซื้อ   ห้องที่4เป็นห้องเดียวไม่ติดกับใคร  ได้ทำการก่อสร้างเข้าไปในที่ของส่วนรวม    ทำให้ไม่มีที่สำหรับกลับรถ  หรือ  ถอยเลี้ยวเพื่อเข้าไปในถนนแคบๆ )   แต่ของดิฉันเป็น3หลังติดกัน  โดยดิฉันอยู่มุมสุด  หากมั่วนิ่มทำตามอีก2หลัง ดิฉัน  ต้องขาดทุนเนื้อที่หลายตารางวา     และหากดิฉันกั้นตามแนวโฉนด     2หลังที่อาจเข้าออกไม่สะดวก   อาจ ทุบรั้ว  และ extend ครองครองที่ดินของโครงการ อีก 2.8เมตรแน่นอน  เหมือนหลังที่4ที่อยู่เอกเทศ

3.สรุป   สํญญาจะซื้อจะขายนี้มีผลต่อ เนื้อที่ที่ดินที่ซื้อไหมคะ?   

    3.1ถ้ามีผล  ดิฉันก็ะขาดเนื้อที่ ไป2.2เมตร เพื่อเว้น  4เมตร

    3.2ถ้าไม่มีผล   เป็นไปตามโฉนด    หากอีก2หลังเรียกร้องให้เปิดทางให้เค้าออกเพิ่ม  ดิฉันจำเป็นต้องทำไหม?คะ

4. หากมีการฟ้องร้อง  เกิดขึ้น  เจ้าของโครงการ(ผู้ขาย)  สามารถฟ้องร้องเรื่อง สํญญา   หรือ  เพื่อนบ้าน 2ท่านนี้สามารถฟ้องร้อง บังคับให้เปิดทางได้ไหมคะ?

5.หากปากซอยระหว่างอาคารพาณิชย์ ระหว่างห้องที่3(ของดิฉัน)และห้องที่4(เป็นเอกเทศ อยู่ห้องเดียวไม่ตืดกับใคร)เพื่อเข้าที่ดินด้านหลัง อยู่ในโฉนดดิฉัน (เพราะห้องของดิฉันเป็นห้องหัวมุม)   ไม่ใช่ที่ของผู้ขาย    ดิฉันจะทำรั้วและปลูกสร้างได้ไหมคะ?

กราบขอบพระคุณอาจารย์ด้วยค่ะ  เป็นทุกข์มาก  ไม่รู้จะเขียนอย่างไรดี  แต่ก็พยายามเรียบเรียงให้ดูเข้าใจง่าย      อยากให้อาจารย์ช่วยตอบด้วยค่ะ