ความคิดเสรีของมีชัย
เรียนรู้กฏหมายใกล้ตัว
เรื่องสั้น
จดหมายถึงนาย
 
  • ที่ดินถูกเวียนคืนถ้าหลวงใช้ประโยชน์เฉพาะส่วนที่เหลือจะขอคืน
  •  
  • การล้มละลาย
  •  
  • คุณสมบัติของผู้ใหญ่บ้าน
  •  
  • ทรัสตี
  •  
  • ภาระจำยอม
  • อ่านทั้งหมด
    มุมของมีชัย ถาม-ตอบ กับมีชัย
     
         ถาม-ตอบ กับมีชัย จะเป็นกุญแจ ไขข้อข้องใจของทุกๆท่าน ในเรื่องกฎหมายและการเมือง โดยท่านอาจารย์มีชัย ฤชุพันธุ์ จะขจัดความสงสัยที่เกิดขึ้นของคุณให้หมดไป เมื่อคุณส่งคำถามเข้ามาที่นี่ ส่งคำถาม
    คำสำคัญ
    ค้นหาใน
     
    เลือกประเภทคำถาม-ตอบ > การเมือง | กฏหมาย | เศรษฐกิจ | ทั่วไป | มรดก | แรงงาน | ท้องถิ่น | มหาวิทยาลัย | ราชการ | ครอบครัว | ล้มละลาย | ที่ดิน | ค้ำประกัน | 22128 ค้ำ | archanwell.org | ล้างมลทิน | 24687 | คำถามทั้งหมด ... อ่านสักนิดก่อนตั้งคำถาม

    ปิดหน้าต่างนี้
    คำถามที่ หัวข้อคำถามโดยวันที่
    034731 ซื้อบ้านติดจำนองธนาคารสาวข้าราชการ20 เมษายน 2552

    คำถาม
    ซื้อบ้านติดจำนองธนาคาร

    ดิฉันเป็นคนอยุธยา  แต่มีญาติที่เชียงใหม่ มีความประสงค์จะไปซื้อบ้านที่เชียงใหม่  ราคาตกลงกันที่ 3.8 แสนบาท

    เจ้าของบ้านบอกว่า เขายังติดจำนองกับธนาคารอยู่อีกประมาณ 2.2 แสนบาท

    ดิฉันชอบใจบ้านมาก ทั้งตัวบ้านและขนาดเนื้อที่ที่ได้ไปพบ (แต่ยังไม่ได้ขอดูโฉนด)  แต่เขายังไม่ได้ย้ายออกจากบ้านหลังที่จะซื้อ  เขาแจ้งว่าจะออกไปประมาณกลางเดือนพฤษภาคม เนื่องจากลูกสาวที่อยู่ด้วยไปปลูกบ้านใหม่จะเสร็จพร้อมย้ายครอบครัวกันออกไปประมาณเดือนพฤษภาคม

    เงื่อนไขของผู้ขาย

    1. ให้ดินฉันทำสัญญาจะซื้อจะขาย  กับเขา โดยให้มัดจำเงิน 1 หมื่นบาท โดยจะเขียนสัญญา  พร้อมถ่ายเอกสารโฉนด และสำเนาบัตรประชาชน ส่งผ่านญาติของดิฉันมาให้ดิฉันเซ็นที่อยุธยา พร้อมให้ดินฉันส่งสัญญาพร้อมลายเซ็น กับเงิน      1 หมื่นบาทผ่านญาติของดิฉันทางเชียงใหม่ ไปให้เขา

    2. ให้ดิฉัน ไปจ่ายชำระหนี้ให้เขาที่ธนาคาร 2.2 แสน ก่อนโอนที่ดินให้ดิฉันด้วย

    คำถาม

    1. มีโอกาสเสี่ยงไหมค่ะ  ทำอย่างไรจึงจะรัดกุมและปลอดภัย

    2. ดิฉันอยู่ต่างจังหวัด  ไม่สดวกไปมาเพราะบ้าน และที่ทำงานอยู่อยุธยา ดิฉันไม่ทราบว่า เขายังติดหนี้ธนาคาร 2.2 แสน จริงหรือเปล่า

    3.แล้วถ้าดิฉัน ตกลงกับเขาตามเงื่อนไข ข้อ 1.  จะเป็นอะไรไหม ดิฉันกลัวว่า กรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดิน ยังไม่ได้เป็นของเขาเนื่องจากเขายังติดจำนองกับธนาคารอยู่  นิติกรรมที่ทำลงไป(สัญญาจะซื้อจะขาย)จะเป็นผลหรือไม่

    4.ถ้าทำตามเงื่อนไข ข้อ 1 ในสัญญาจะซื้อ จะขาย ควรระบุประเด็นสำคัญอย่างไรบ้าง

    คำตอบ

    1. โอกาสเสี่ยงย่อมมีอยู่ ๒ ขั้นตอน คือ ขั้นตอนที่คุณทำกิจกรรมผ่านญาติ หากญาติไม่นำไปทำให้ตามที่คุณกำหนด ความเสียหายก็อาจเกิดกับคุณได้ ทางที่ดีควรทำโดยตรงกับผู้ขาย  ขั้นตอนที่สองที่คุณจะต้องไปชำระหนี้ที่ธนาคาร 2.2 แสนบาทก่อน แล้วจึงจะไปโอนที่ดินให้  หากเขาไม่โอนให้ คุณก็ได้แต่จะเรียกเงิน 2.2 แสนคืน ซึ่งเขาจะมีคืนให้หรือไม่ก็ไม่รู้ แต่อย่างน้อยก็ต้องไปฟ้องร้องที่ศาล   ทางที่ดีควรนัดวันโอนกันให้เป็นมั่นเหมาะ และนัดธนาคารที่เป็นเจ้าหนี้เพื่อไปไถ่ถอนจำนองเสียพร้อมกันที่สำนักงานที่ดิน เป็นการยื่นหมูยื่นแมว  คือเมือคุณชำระค่าที่ดินให้เขาแล้ว เขาก็ชำระค่าหนี้กับธนาคาร และธนาคารปลดจำนองให้คุณพร้อมทั้งให้เขาโอนที่ดินให้คุณ ทั้งหมดทำพร้อม ๆ กัน

    2 ตรงนั้นแหละเป็นข้อเสี่ยงอีกประการหนึ่ง  ทางที่ดีถ้าจะทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย ก็ทำเป็นการจะซื้อขายโดยปลอดจำนอง หมายความว่าเขาจะเป็นหนี้เท่าไรเราไม่รับรู้ แต่เขาต้องปลอดจำนองที่ดินให้คุณก่อนจึงจะโอนมาขายให้คุณโดยวิธีตามข้อ 1 คือทำในวันเดียวกัน

    3. ก็ต้องขอเขาดูสำเนาโฉนดเสียให้แน่ใจก่อน

    4.ดูข้อ 1 และข้อ 2


    มีชัย ฤชุพันธุ์
    20 เมษายน 2552